Если вы мечтаете построить дом с нуля, вам придется многое найти. Хотя земли много во многих районах, вам следует тщательно изучить участок перед тем, как подавать предложение. Хороший агент по недвижимости - это значительный плюс, поэтому найдите маклера в том районе, где вы много ищете.
Шаги
Часть 1 из 3: Исследования участков
Шаг 1. Найдите свободные участки
Возможно, вы уже знаете, какую посылку хотите купить. Однако, если вы еще не знаете, вам следует сузить круг вопросов, где вы хотите построить. Найти посылки можно следующими способами:
- Поищите в Интернете. Найдите свободные участки на таких сайтах, как Zillow.
- Езжайте и ищите участки. Некоторые свободные участки могут не рекламироваться. Вы можете найти имя владельца в земельной документации графства.
- Поищите в газете. Объявления о продаже участков часто публикуются в местной газете.
Шаг 2. Работа с маклером по недвижимости
Брокер будет знать, какие лоты выставлены на продажу, и поможет вам в процессе покупки. Найдите брокера в телефонной книге или выполните поиск в Интернете. Назначьте встречу и обсудите, где вы хотите купить. Ваш брокер должен иметь опыт ведения переговоров по сделкам с землей.
Шаг 3. Проверьте, разрешают ли законы зонирования строительство
Возможно, вы нашли идеальный объект недвижимости, но законы о зонировании могут не разрешить вам там строить. Вам следует тщательно изучить, какие здания можно построить, если таковые имеются. Зайдите в местный офис зонирования и проверьте.
Например, некоторые районы могут быть зонированы только для сельскохозяйственного, коммерческого или промышленного использования
Шаг 4. Спросите о неудачах
Неудача - это то, как далеко от границы собственности должно быть расположено ваше здание. Например, участок может иметь ширину всего 20 футов (6,1 м), но иметь отступы на пять футов с каждой стороны. Эти неудачи ограничат количество пространства, на котором вы можете построить.
- Информацию о неудачах можно найти в местном офисе по зонированию и планированию. Зайдите в офис и спросите.
- Если вы покупаете участок возле набережной, вероятно, существуют ограничения, требующие, чтобы вы строили участок на определенном расстоянии от берега. Проверьте и их.
Шаг 5. Проверьте доступность объекта
Вам нужно, чтобы к вашему участку можно было добраться с дороги, иначе вам придется проехать через чужую собственность, чтобы добраться до него. Если нет доступа, значит, земля малоценна.
- Если у вас нет выхода к морю, у вас может быть сервитут, то есть право использовать собственность соседа для доступа к вашему дому. Вы можете проверить акт в офисе Регистратора сделок. На них должны располагаться серванты.
- В противном случае вам нужно подумать о том, насколько реально создать подъезд к собственности.
Шаг 6. Убедитесь, что на участке есть коммуникации
Вашему зданию потребуются определенные коммуникации. Например, если вы не подключены к общественной канализации, вам понадобится септик. Септики занимают довольно много места, поэтому убедитесь, что на земле достаточно места.
- Вам также понадобится проточная вода. Выкопать колодец, если нет общественной воды, дорого, поэтому при необходимости рассчитайте эту стоимость.
- Проверьте, может ли электричество легко попасть в ваш дом.
Шаг 7. Проанализируйте желательность соседства
Если вы строите дом, оценивайте своих соседей так же, как если бы вы покупали дом. Хорошо ли содержатся дома? Ожидает ли район многообещающего развития? Если вы не знаете, обратитесь к брокеру по недвижимости.
- Если вы строите коммерческое здание, проанализируйте, насколько совместимы ваши соседи. Например, вы можете строить кинотеатр. Ищите дополнительные услуги, например рестораны или бары.
- Если вы хотите построить коммерческий торговый центр, то он должен быть рядом с остановками общественного транспорта.
Часть 2 из 3: Получение финансирования
Шаг 1. Определите тип ссуды, которую вы хотите
Обычно у вас есть три варианта. Прежде чем обращаться к кредиторам, потратьте некоторое время на то, чтобы определить, какой из них вам нужен:
- Земля или земельный участок в ссуде. Этот заем позволяет купить землю, но не на строительство здания. Это идеальный заем, если вы готовы немного подождать, прежде чем строить.
- Строительный кредит. Этот заем представляет собой краткосрочную ссуду, обычно сроком на один год. Это идеальный вариант, если вы нашли строителя и закончили план дома. Как правило, вы получаете обычную ипотеку и вносите крупный платеж в счет погашения строительной ссуды.
- Ссуды на постоянное строительство. Этот заем покрывает стоимость строительства дома, а затем конвертируется в обычную ипотеку после завершения строительства. Это, наверное, самый удобный вариант для тех, кто не разбирается в этой области. Однако вы можете в конечном итоге заплатить более высокую процентную ставку, чем при ссуде на строительство.
Шаг 2. Найдите кредиторов
Свяжитесь с любым банком, с которым у вас есть дела, и обсудите, сколько вы хотите получить в долг. Найти финансирование может быть очень сложно, если на участке еще нет здания. Однако вам, возможно, придется присмотреться к магазинам. Посетите несколько банков и кредитных союзов.
Также исследуйте онлайн-кредиторов. Рынок онлайн-кредитования недавно резко вырос, и вы можете найти финансирование у онлайн-кредитора. Убедитесь, что у онлайн-кредитора хорошая репутация, посмотрев на него на веб-сайте Better Business Bureau. Также обратитесь в офис генерального прокурора вашего штата
Шаг 3. Изучите государственные займы
В зависимости от того, где вы живете, правительство может предоставлять ссуды, чтобы стимулировать людей покупать землю. Во многих городах созданы программы, побуждающие людей покупать заброшенные участки.
В США вам следует проверить ссуды по Разделу 502. Эти ссуды доступны малообеспеченным людям, проживающим в сельской местности. Ознакомьтесь с требованиями к получению дохода на странице https://www.rd.usda.gov/files/RD-DirectLimitMap.pdf. Вы можете подать заявление в местном офисе по развитию сельских районов или обратившись к кредитору, который занимается кредитованием Министерства сельского хозяйства США
Шаг 4. Сравните кредитные предложения
Поскольку участок не застроен, процентная ставка по вашему кредиту, вероятно, будет выше, чем по обычной ипотеке. Тем не менее, вам следует сравнить предложения от нескольких кредиторов, чтобы найти тот, который предлагает лучшие условия.
Сравните процентную ставку, а также продолжительность кредита и штрафы за досрочное погашение
Шаг 5. Очистите свой кредит
Перед подачей заявления на получение кредита ваш кредит должен быть как можно лучше, поэтому возьмите копию своего кредитного отчета. В США вы можете получать один бесплатный отчет каждый год, посетив Annualcreditreport.com. Этот веб-сайт предоставит вам по одной бесплатной копии от каждого из трех агентств кредитной информации.
Ищите ошибки в отчете. Распространенные ошибки включают неправильный баланс или счета, которые неточно указаны как дефолтные. Обсудите любые ошибки с кредитным агентством, у которого есть неточная информация
Шаг 6. Сохраните крупный первоначальный взнос
Вместо обычных 20% первоначального взноса, необходимого для ипотеки, вам может потребоваться сэкономить до 50%. Вам следует проверить свои финансы, чтобы узнать, есть ли у вас такая сумма.
-
Намного легче уйти с пустого участка, чем когда на нем есть здание. По этой причине кредиторы хотят большей защиты в виде более крупного первоначального взноса.
Создание бюджета, шаг 2
Часть 3 из 3: закрытие распродажи
Шаг 1. Согласуйте цену покупки
Не бойтесь торговаться с продавцом. Возможно, вы захотите начать с низкой ставки на основе анализа вашего агента по недвижимости о том, сколько сопоставимых объектов было продано. Вам также следует узнать у местного налогового инспектора оценочную стоимость лота.
- Ваш брокер может предложить ваше предложение продавцу. Если ваше предложение ниже запрашиваемой цены, вы можете объяснить, как вы пришли к своей заявке.
- Ожидайте, что продавец сделает встречное предложение. Если продавец не снизит вашу цену, попросите уступок. Например, попросите продавца покрыть часть затрат на закрытие сделки.
Шаг 2. Подпишите договор купли-продажи
Вам следует попросить вашего брокера по недвижимости или юриста помочь вам составить это соглашение для защиты ваших прав. Например, вам нужно будет включить «непредвиденные обстоятельства». Утвержденные непредвиденные обстоятельства - это условия или события в контракте, от которых необходимо отказаться и очистить для завершения транзакции.
- Например, вы, вероятно, включите непредвиденное обстоятельство, когда вы получите отчет о праве собственности, и непредвиденное обстоятельство, которое вы получите финансирование. Если ни одно из непредвиденных обстоятельств не выполнено, вы можете продолжить переговоры или расторгнуть договор, в зависимости от его условий.
- Как правило, брокерское вознаграждение за эту услугу оплачивает продавец. Тем не менее, вы всегда должны устанавливать, кто покрывает, какие комиссии и как должны производиться выплаты, до того, как ваш брокер предоставит услугу.
- Вы можете самостоятельно составить договор купли-продажи, используя общедоступные формы. Однако вам все равно следует проконсультироваться с брокером или юристом, чтобы просмотреть его, если вы что-то упустили.
Шаг 3. Нанять планировщика земли
Планировщики земли подобны домашним инспекторам по необработанной земле. Они проверит тип почвы, уклон, уровень грунтовых вод и растительность, чтобы убедиться, что вы можете строить на земле. В некоторых ситуациях участок будет невозможно построить, и вы хотите знать об этом заранее.
Вы можете найти планировщика, обратившись к своему брокеру за рекомендацией или посетив веб-сайт Planning.org
Шаг 4. Заполните анкету
Съемка обозначит правовые границы участка и покажет отметки участка. Вы определенно хотите, чтобы это было сделано, прежде чем совершать покупку. Обследования стоят от 200 до 1000 долларов, в зависимости от размера собственности.
Попросите своего брокера порекомендовать сюрвейера или проверьте справочник Национального общества профессиональных геодезистов
Шаг 5. Запустите отчет по заголовку
В отчете о праве собственности будет подтверждено, что продавец владеет землей и может передать ее вам. Вам следует поговорить со своим продавцом о покупке страховки титула, которая защитит вас в случае возникновения проблем с титулом, которые вы обнаружите позже. Ваш продавец или закрывающий агент обычно оформляет для вас страхование титула, и сборы включаются в ваши заключительные расходы.
Если страхование расширенного правового титула не приобретено и до закрытия не было проведено обследование, у вас не будет защиты от пограничных споров
Шаг 6. Присутствуйте на закрытии
Если ваша комплексная проверка не выявила никаких проблем, вы можете продолжить закрытие. Процесс закрытия будет зависеть от того, где вы живете. Однако вы можете рассчитывать на просмотр и подписание нескольких документов с сотрудником условного депонирования или ассоциированным брокером.
- Ваш брокер по недвижимости или адвокат должны сопровождать вас. Они могут просмотреть документы и убедиться, что нет никаких сюрпризов.
- При закрытии вы должны будете оплатить свои затраты на закрытие и любой требуемый авансовый платеж. Убедитесь, что у вас есть кассовый чек для оплаты. Вы также можете перевести деньги банковским переводом.