Для выселения арендатора в Техасе необходимо выполнить определенные юридические процедуры. Суды, как правило, очень сильно защищают права арендатора. Поэтому, если вы собираетесь выступать в качестве арендодателя в процессе о выселении (также известном как «принудительное задержание»), вам необходимо убедиться, что вы осведомлены о соответствующих процедурах и неукоснительно их соблюдать. Хотя существует основной набор законов штата о выселении, полный набор законов будет отличаться в зависимости от округа и города. Например, в городах часто действуют законы, более благоприятные для арендаторов, чем законы штата.
Шаги
Часть 1 из 4: Подготовка к выселению
Шаг 1. Определите причины, по которым вы можете выселить арендатора
Вам нужны веские причины (также известные как «основания»), чтобы лишить арендатора права собственности. В Техасе есть множество мест для выселения, в зависимости от вашего города или округа. Помимо основной причины несоблюдения арендатором условий договора аренды, есть несколько более конкретных причин:
- Неуплата аренды
- Причинение ущерба имуществу
- Отказ от переезда после окончания аренды
- Использование объекта для показа или распространения непристойных материалов
- Нарушение правил арендодателя по содержанию домашних животных
- Сдача в аренду людям, не арендованным, на территории
- Предоставление неверной или ложной информации в вашей заявке на аренду.
Шаг 2. Обязательно выполняйте свои обязанности арендодателя
Согласно Кодексу собственности Техаса, если в арендуемой собственности существует условие, которое влияет на физическое здоровье или безопасность арендатора, вы должны устранить проблему. Если вы не исправите состояние в разумные сроки (обычно 7 дней), ваш арендатор может произвести ремонт и удержать расходы на ремонт из арендной платы.
Шаг 3. Попытайтесь решить проблему с арендатором, прежде чем приступать к выселению
Удаление арендатора из вашей собственности связано с затратами времени и денег, которых вы, по возможности, хотели бы избежать. Попробуйте поговорить со своим арендатором. Сообщите ему или ей, что вы хотите урегулировать спор во внесудебном порядке, но при необходимости подадите заявление о выселении. Твердая позиция может побудить арендатора соблюдать условия аренды, а не рисковать лишиться собственности.
Шаг 4. Заблокируйте арендатора
Чтобы стимулировать выплату арендной платы, домовладелец может заблокировать доступ арендатора к квартире, заменив замки. Однако блокировка может быть только временной. Арендодатель также должен передать арендатору ключ по запросу. Если вы хотите использовать блокировку для получения платежа, то должны применяться следующие условия:
- Право на замену замков из-за неуплаты арендной платы должно быть прописано в договоре аренды.
- Вы должны заранее уведомить арендатора в письменной форме о том, что замок может быть заменен. Уведомление должно быть направлено как минимум за три дня, если уведомление доставлено вручную (или уведомление за пять дней при отправке по почте).
- В уведомлении должна быть указана самая ранняя дата замены замков, сумма арендной платы, которая должна быть выплачена, и место, где арендатор может обсудить или оплатить просроченную арендную плату.
- Обратите внимание, что арендатор может получить новый ключ в любое время без оплаты аренды. Это примечание должно быть подчеркнуто.
Шаг 5. Подготовьте уведомление о выезде
Если вы не можете решить этот вопрос, вы должны предоставить арендатору письменное уведомление о выселении. Это указывает на характер нарушения (например, невыплата арендной платы) и требует, чтобы арендатор покинул собственность к определенной дате. Вы можете получить формы для Уведомления об освобождении в офисе секретаря суда или заполнить поля в этом Образце версии, и они также могут быть доступны в Интернете. Имейте в виду следующее:
- В большинстве случаев вам нужно подождать не менее трех дней после доставки уведомления, прежде чем вы сможете подать заявление о выселении в суд мирового судьи.
- Проверьте договор аренды, чтобы узнать, содержит ли он положение, регулирующее период времени для продолжения выселения. Если это требует более трех дней, вы должны предоставить арендатору это дополнительное время.
Шаг 6. Отправьте уведомление о выселении
Вы можете доставить Уведомление разными способами. Какой бы способ вы ни выбрали, убедитесь, что у вас есть доказательства доставки уведомления. Уведомление может быть доставлено арендатору или любому лицу старше 16 лет, проживающему в квартире:
- заказное, заказное или обычное письмо
- прикрепление к внутренней части входной двери
-
прикрепить его снаружи входной двери, но только если:
- нет почтового ящика
- арендодатель не может войти в квартиру из-за опасного животного, засова без ключа или из-за системы сигнализации, не позволяющей арендодателю войти
Счет
0 / 0
Часть 1 Викторина
По какому сценарию вы могли бы выселить своего арендатора?
Он постоянно платит за квартиру с опозданием на несколько дней.
Не обязательно! Вы можете выселить своего арендатора, если он полностью не внесет арендную плату. Попробуйте ввести штраф за просрочку, чтобы побудить его платить за квартиру вовремя. Угадай еще раз!
Он слишком громко играет музыку.
Попробуйте снова! Такое поведение раздражает, но не заслуживает выселения. Если громкая музыка сопровождается вечеринками, наносящими ущерб имуществу, то у вас могут быть основания для выселения. Попробуйте снова…
У него есть коллекция порнографических фильмов.
Не совсем! В Техасе вы можете выселить арендатора за демонстрацию или распространение непристойных материалов, но не только за владение ими. Если ваш арендатор продавал порнографические фильмы из дома, вы могли бы его выселить. Выберите другой ответ!
Он позволяет своему другу остаться с ним.
Верно! Если ваш арендатор разрешает людям, не указанным в договоре аренды, оставаться с ним в течение длительного периода времени, вы можете его выселить. В ваших договорах аренды должны быть указаны временные ограничения для посетителей, чтобы ваши арендаторы знали, когда они нарушают правило. Читайте еще один вопрос викторины.
Номер телефона, который он написал в заявке на аренду, теперь неверен.
Не совсем! Вы можете выселить арендатора, который написал ложную информацию в заявке на аренду. Если информация была верной в то время, но теперь устарела, вы не можете использовать ее в качестве основания для выселения. Попробуйте другой ответ…
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Часть 2 из 4: Подача иска о выселении
Шаг 1. Получите соответствующие формы
Жалоба о выселении известна как прошение о выселении, и ее необходимо подавать в участок мирового судьи, в котором находится недвижимость. Вам также понадобится военный аффидевит о военном статусе арендатора и информационный лист по гражданскому делу. Вы можете получить эти формы в офисе секретаря суда и, возможно, в Интернете, в зависимости от того, в каком избирательном округе вы находитесь.
Шаг 2. Предоставьте полную информацию
Как указывалось выше, суды серьезно защищают права арендатора. Так что, если ваши документы ошибочны, когда придет время слушания, ваше дело может быть отклонено, и вам придется начинать все сначала. Необходимая информация для прошения о выселении включает:
- Имена всех, кто участвует в аренде, и адрес собственности.
- Дата сдачи недвижимости в аренду, письменная или устная договоренность.
- Сумма арендной платы и день ее уплаты каждый месяц.
- Причина выселения
- Дата получения Уведомления о выселении и способ доставки его арендатору.
Шаг 3. При необходимости включите информацию на испанском языке
В некоторых городах от вас могут потребовать указать определенную информацию на испанском языке. В округе Трэвис, например, первая страница цитаты должна указывать следующее жирным шрифтом на английском и испанском языках:
«Этот иск о выселении подразумевает незамедлительные сроки. Позвоните в Государственную коллегию адвокатов Техаса по бесплатному телефону 1-877-9TEXBAR, если вам нужна помощь в поиске адвоката. Если вы не можете позволить себе нанять адвоката, вы можете иметь право на бесплатную или недорогую юридическую помощь »
Шаг 4. Определите регистрационный сбор
Подача заявления о выселении связана с судебными издержками. Свяжитесь с судебным секретарем или проверьте онлайн, чтобы знать, сколько вам придется заплатить. Также узнайте, какие способы оплаты принимает клерк.
Шаг 5. Принесите всю документацию в суд для подачи
Убедитесь, что у вас есть петиция о выселении, военные показания под присягой и информационный листок по гражданскому делу. Возьмите копию письменного договора аренды (если применимо), а также подтверждение доставки Уведомления о выселении (если вы отправили его по почте), на случай, если клерк захочет их копии. Клерк отправит вам и арендатору уведомление о дате слушания. Счет
0 / 0
Часть 2 Викторина
Почему так важно убедиться, что ваши документы безупречны?
Вы должны заплатить более высокую пошлину за заполнение документов.
Неа! Ваши регистрационные сборы не меняются за неполные документы. Свяжитесь с судебным секретарем, чтобы узнать, сколько вы можете рассчитывать заплатить. Угадай еще раз!
Секретарь назначит вам дату слушания в будущем, если ваши документы будут некорректными.
Не совсем! Если ваши документы неполны или содержат ошибки, клерк вообще не назначит дату слушания. Это еще больше затянет процесс выселения. Попробуйте снова…
Суд отклонит ваше дело, если будут допущены ошибки.
Верный! Суды, как правило, принимают сторону арендаторов, а не домовладельцев. Чтобы ваше выселение было успешным, вы должны представить неопровержимое дело, поэтому подготовьте документы в порядке. Читайте еще один вопрос викторины.
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Часть 3 из 4: Посещение слушания
Шаг 1. Подготовьте свидетелей
Планируйте, что любой, кто может поддержать ваше дело, будет сопровождать вас в суд. Кто-то, кто пошел с вами, если вы вручную доставили Уведомление о выселении, должен быть там, а также все, кто мог видеть, как арендатор совершал какие-либо действия, нарушающие условия аренды, такие как повреждение имущества. Заранее обсудите с ними их показания, чтобы убедиться, что все факты верны.
Шаг 2. При необходимости запросите отсрочку
Если какой-либо из ваших ключевых свидетелей недоступен на дату суда или у вас есть другая веская причина, по которой слушание необходимо отложить, вам следует как можно скорее сообщить об этом секретарю суда. Если суд разрешает отложить рассмотрение дела, обычно это происходит не более чем на несколько дней.
Шаг 3. Постарайтесь понаблюдать за некоторыми делами арендодателя и арендатора до даты слушания
Позвоните в суд, чтобы узнать, когда рассматриваются дела домовладельца-арендатора, и сходите в здание суда, чтобы узнать, в чем дело. Таким образом, вы лучше поймете, чего ожидать на собственном слушании.
Шаг 4. Обязательно принесите все доказательства, необходимые в поддержку вашего дела
Это включает в себя подтверждение доставки уведомлений, аренды (если применимо) и любую документацию или другие доказательства, подтверждающие ваше требование о выселении и любом денежном ущербе (например, просроченная арендная плата). Вы же не хотите, чтобы ваше дело было прекращено из-за того, что вы оставили дома важные улики.
Шаг 5. Обратитесь в суд пораньше
Иногда в суде между арендодателями и арендаторами бывает хаос. Постарайтесь явиться пораньше, чтобы узнать, где ваше дело находится в списке суда (также называемом «досье»). Если вы не можете разрешить свое дело до слушания, не ожидайте, что вам придется спешить в суд и выходить из него. Вы можете немного подождать. После того, как судья заслушает ваше дело, он определит, следует ли вынести решение в вашу пользу. Счет
0 / 0
Часть 3 Викторина
Как вам подготовиться к слушанию?
Просмотрите показания вашего свидетеля.
Вы частично правы! Если есть свидетели, которые пришли с вами, чтобы доставить извещения, или заметили плохое поведение арендатора, возьмите их с собой на слушание. Заранее просмотрите их показания, чтобы быть на одной волне. Однако есть еще больше способов подготовиться к суду. Попробуйте другой ответ…
Сделайте копии всех соответствующих документов для использования в качестве доказательств.
Почти! Принесите копии всей соответствующей документации, включая договор аренды, любые уведомления, денежные убытки и другие подтверждающие документы. Вы можете представить их, чтобы укрепить свою позицию. Однако есть и другие способы подготовиться к слушанию. Угадай еще раз!
Понаблюдайте за другими слушаниями, подобными вашему.
Попробуйте снова! Если возможно, присутствуйте на слушаниях других арендаторов и домовладельцев. Это поможет вам узнать, чего ожидать от вашего собственного судебного опыта. Но есть и другие способы подготовиться к суду. Выберите другой ответ!
Выделите много времени на слушание.
Закрывать! Это не то, через что вам следует торопиться. Приходите пораньше и не создавайте у судьи впечатление, что вы торопитесь. Однако есть и другие способы подготовиться к слушанию. Нажмите на другой ответ, чтобы найти правильный…
Все вышеперечисленное
Отлично! Это все способы подготовиться к судебному слушанию. Лучше быть слишком подготовленным, потому что судья может отклонить ваше дело, если вы пропустите документ или не представите достаточно веские аргументы. Читайте еще один вопрос викторины.
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
Часть 4 из 4: Действия после слушания
Шаг 1. Рассмотрите возможность обжалования решения, если судья вынесет решение против вас
Если вы не выиграете дело, у вас есть пять дней на то, чтобы обжаловать результат. Вам необходимо получить в суде Обязательство по апелляции по делу о выселении и указать сумму залога, установленную судьей. Если вы не можете себе этого позволить, вы можете заполнить Аффидевит о неспособности платить. Судья должен определить, принимать ли аффидевит.
Шаг 2. Запрос о праве владения
Если вы выиграли дело, а арендатор не подал апелляцию в течение пяти дней, вы можете запросить письменное свидетельство о владении недвижимостью в суде на шестой день. Это дает право констеблю или офицеру шерифа выселить арендатора. Офицер повесит предупреждение на входной двери арендуемой квартиры, уведомив арендатора о дате, когда он или она будут выселены из собственности.
Шаг 3. Поговорите с офицером
Возможно, вы захотите присутствовать при удалении арендатора. Узнайте имя назначенного сотрудника (позвоните в офис секретаря суда) и свяжитесь с ним, чтобы узнать, когда он или она планирует прибыть в собственность. Офицер уполномочен физически удалить арендатора и наблюдать за вывозом его личной собственности. Когда это будет сделано, арендуемая единица будет возвращена вам.
Шаг 4. Получить исполнительный лист
Если суд присудил вам денежную компенсацию в рамках судебного решения, исполнительный лист позволяет офису шерифа или констеблю наложить арест на определенное имущество у арендатора в счет погашения вашего решения. Вы можете запросить исполнительный лист в суде через 30 дней со дня вынесения решения. Счет
0 / 0
Часть 4 Викторина
Когда вы можете запросить Разрешение на владение?
Через пять дней после слушания
Да! Распоряжение о владении разрешает шерифу физически удалить арендатора из вашей собственности. Вы можете запросить это через пять дней после слушания, когда ваш арендатор больше не сможет обжаловать это решение. Читайте еще один вопрос викторины.
Как только ваше слушание закончится
Не совсем! У вашего арендатора есть время после слушания, чтобы обжаловать решение судьи. Вы не можете запросить Распоряжение о владении, пока не истечет это время. Угадай еще раз!
Когда вы подаете первоначальные документы на слушание
Неа! Этот документ не является частью первоначальной документации, которую вы подали для начала процесса выселения. Вы не можете запросить письменное свидетельство о владении, если вы не участвовали в слушании и не выиграли свое дело. Есть лучший вариант!
Хотите еще викторин?
Продолжайте проверять себя!
подсказки
- Удержание арендатора от стоимости ремонта или исправления не может превышать сумму арендной платы за один месяц по договору аренды или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше.
- При идентификации арендаторов в Уведомлении о выселении и Ходатайстве о выселении обязательно укажите всех лиц, которые несут ответственность за уплату арендной платы. Также добавьте слова «и всех жильцов», чтобы прикрыться на случай, если на территории проживают неизвестные лица.
- Посетите https://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/PR/htm/PR.24.htm, чтобы узнать о различных способах доставки Уведомления о выселении вручную.
- После того, как ваши документы будут поданы в суд, секретарь суда направит арендатору ссылку.
- В иске о выселении суд может рассматривать только владение недвижимостью, просроченную арендную плату, гонорары адвоката и судебные издержки. Любой запрос о возмещении другого ущерба должен быть подан в отдельном иске.
- Вы можете запросить суд присяжных, если внесете дополнительную плату.
- Если арендатор не явится на слушание (по умолчанию), по всей вероятности, вам будет вынесено решение о выселении.
- Когда вы связываетесь с офицером по поводу выполнения приказа о владении, выясните, ожидает ли он или она, что вы заберете личное имущество арендатора (под надзором офицера). Если это так, вы, вероятно, захотите привести с собой людей, чтобы они помогли.
Предупреждения
- Помните, что трехдневный период до того, как вы сможете подать заявление о выселении, начинается в день фактической доставки Уведомления о выселении. Так что примите это во внимание, если вы отправите уведомление по почте.
- Если вы выселяете арендатора в результате покупки недвижимости при продаже права выкупа, срок уведомления продлевается до 30 дней. А если вы завершаете помесячную аренду, самое раннее время, когда вы прекращаете аренду, - это один месяц с даты вручения вами уведомления.
- Незаконно пытаться выселить арендатора без соблюдения надлежащих судебных процедур. Так что не берите на себя ответственность менять замки, отключать коммунальные услуги, убирать собственность арендатора или угрожать арендатору или беспокоить его.