Исчезновение права выкупа не должно разрушать вашу мечту стать владельцем дома. Хотя получить ипотечный кредит в будущем будет сложно, это не невозможно. Вам, вероятно, придется подождать определенное количество лет, и вам нужно будет восстановить свой кредит. Если у вас невысокий кредит или вы не хотите ждать, возможно, вам придется заплатить более высокую процентную ставку или отложить гораздо больший первоначальный взнос.
Шаги
Часть 1 из 3: Определение периодов ожидания
Шаг 1. Подождите три года для получения ссуды FHA
Вы можете получить ссуду Федерального жилищного управления от утвержденного кредитора, например, банка. Как правило, вы не имеете права на получение ссуды FHA до истечения трех лет после обращения взыскания. Это означает, что если вы потеряли дом в июне 2015 года, вы не сможете получить ссуду FHA до июня 2018 года.
- Важно отметить, что трехлетний период ожидания начинается после передачи права собственности на дом, а не с момента начала обращения взыскания. Вы можете узнать, когда ваш документ был передан в публичные записи.
- Если ваше обращение взыскания было связано с ипотекой FHA, вы все равно можете не иметь права на финансирование FHA после 3-летнего периода ожидания. Попросите своего кредитора проверить, есть ли у вас четкий номер CAIVRS.
- Исключение составляют случаи, когда вы испытали значительные трудности, не зависящие от вас, такие как болезнь, смерть, развод или потеря работы.
Шаг 2. Подождите семь лет для получения обычного кредита
Если вы подаете заявку на получение обычного кредита, который продается Fannie Mae или Freddie Mac, время ожидания увеличивается до семи лет. Однако вы можете иметь право на исключение, которое может сократить период ожидания до трех лет.
- Вы можете сократить период ожидания, если сможете в письменной форме доказать, что смягчающие обстоятельства стали причиной вашего обращения взыскания. Смягчающие обстоятельства - это не зависящие от вас события, которые значительно сократили ваш доход или катастрофически увеличили ваши счета.
- Чтобы сократить время ожидания, вы можете взять взаймы максимум до 90% от стоимости недвижимости.
- Вы должны использовать новую ипотеку для покупки личного жилья. Вы не можете использовать ипотеку для покупки второго дома или инвестиционной собственности.
Шаг 3. Подождите два года для получения ссуды VA
Ветераны вооруженных сил США могут претендовать на получение ссуд, гарантированных Департаментом по делам ветеранов (VA). После обращения взыскания вам нужно подождать два года, прежде чем вы сможете подать заявку на другой кредит, обеспеченный VA.
Шаг 4. Проверьте срок ожидания для частных кредиторов
Некоторые частные кредиторы не продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac или Fannie Mae. Соответственно, они могут сами придумать периоды ожидания. Эти кредиторы будут учитывать множество факторов при принятии решения о продлении кредита, включая ваш кредитный рейтинг, доход, активы и общую долговую нагрузку. Они также установят свои собственные периоды ожидания. Как правило, у этих кредиторов есть периоды ожидания от одного дня до восьми лет.
- Возможно, вы сможете сократить период ожидания, сделав больший первоначальный взнос или заплатив более высокую процентную ставку.
- Получить ссуду может быть сложно, если ее не купят Fannie Mae или Freddie Mac.
- Эти ссуды будут иметь существенно более высокие процентные ставки и комиссионные.
Часть 2 из 3: Исследование кредиторов
Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг
Ваш кредитный рейтинг важен для получения одобрения на ипотеку после обращения взыскания. Даже если вы будете ждать достаточно долго, вы не сможете претендовать на ипотеку, если ваша оценка будет слишком низкой. Соответственно, вы должны знать свой счет, прежде чем обращаться к кредитору. Получить его можно следующими способами:
- Посетите кредитного консультанта или консультанта по жилищным вопросам, утвержденного FHA. Они могут получить ваш кредитный рейтинг.
- Посмотрите недавнюю выписку по кредитной карте. Он может быть указан там.
- Купите свой счет FICO на myfico.com.
- Имейте в виду, что бесплатные онлайн-сервисы, такие как CreditKarma или Credit.com, используют оценку vantage 3.0, которая не используется при ипотечном кредитовании. Они могут отличаться до 100 пунктов.
Шаг 2. Найдите одобренного FHA кредитора
Вы не можете получить ссуду FHA ни в каком банке. Вместо этого кредитор должен быть одобрен правительством. Вы можете выполнить поиск по списку на веб-сайте Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD). Кроме того, вы можете позвонить и спросить банки в вашем районе, одобрены ли они FHA.
Шаг 3. Найдите кредиторов для получения ссуд, обеспеченных государством
Технически ни Fannie Mae, ни Freddie Mac не предоставляют займы напрямую населению. Вместо этого они будут покупать ссуды в банках, если ссуды соответствуют требованиям. VA также не выдает ссуд. Вместо этого они гарантируют ссуду в случае невыполнения обязательств. Большинство банков с радостью предоставляют жилищную ипотеку людям, которые имеют право на участие в этих программах, поэтому у вас есть много вариантов.
Вы можете делать покупки у разных кредиторов в вашем географическом регионе. Вы также можете использовать онлайн-агрегаторы, которые будут сравнивать ставки местных кредиторов за вас, но имейте в виду, что эти ставки обычно предназначены для лучшего заемщика
Шаг 4. Поищите в Интернете других кредиторов, если не можете дождаться
Если вы не хотите ждать ссуды, обеспеченной государством, вам необходимо найти других кредиторов, готовых предоставить вам ссуду. Поиск кредиторов «неквалифицированных» займов, сокращенно до «неквалифицированных» займов. Есть веб-сайты, на которых перечислены кредиторы.
- Некоторые из крупнейших банков предлагают эти кредиты, в том числе Chase, Bank of America, Wells Fargo и U. S. Bank. В списках есть и более мелкие кредиторы.
- Многие ипотечные брокеры также предлагают эти ссуды и могут помочь вам сделать покупки у нескольких кредиторов, чтобы найти наилучшие доступные условия.
Шаг 5. Понять риски кредитов, не обеспеченных государством
Ссуды, не связанные с QM, обычно дороже, чем ссуды, обеспеченные государством. Процентные ставки выше, поэтому в течение срока кредита вам придется платить больше. Ваш более высокий ежемесячный платеж по ипотеке создаст дополнительную нагрузку на ваш бюджет, а это означает, что у вас будет больший риск повторного дефолта.
- Если ссуда представляет собой ипотеку с регулируемой процентной ставкой, то в будущем процентные ставки могут резко вырасти, что резко увеличит ваши выплаты по ипотеке.
- И субстандартные, и некоммерческие кредитные отрасли имеют стимул для снижения рисков своих кредитов. Если вам не нужно сразу покупать дом, подождите, пока вы не получите право на получение ссуды, обеспеченной государством.
Шаг 6. Изучите сайты кредиторов
У каждого кредитора должен быть веб-сайт. Зайдите в Интернет и прочтите всю информацию, появившуюся на сайте. Некоторые веб-сайты предоставляют подробную информацию о том, кто имеет право на получение ссуды, тогда как другие веб-сайты содержат номер телефона или адрес электронной почты, с которыми можно связаться для получения дополнительной информации.
Шаг 7. Остановитесь в своем банке
Ваш банк может предоставить вам ссуду. Вам следует зайти и поговорить с кредитным специалистом. Они могут оценить, имеете ли вы право на ссуду FHA, Fannie Mae / Freddie Mac или VA. Если вы этого не сделаете, маловероятно, что они вам одолжат. Тем не менее, вы не узнаете, пока не зайдете и не спросите.
Кредитный специалист может проверить ваш кредитный рейтинг и сообщить, если он слишком низкий. Если это так, вы можете подождать, пока не восстановите свой кредит
Шаг 8. Остерегайтесь мошенничества с ипотекой
Существует множество теневых кредиторов, и вы должны провести тщательное исследование, прежде чем заключать кредитное соглашение. Если вы нашли кредитора, который вам понравился, то проверьте, нет ли жалоб.
- Обратитесь в офис генерального прокурора вашего штата. Этот офис расследует мошенничество потребителей и преследует мошенников. У них должна быть информация о том, был ли предъявлен иск против кредитора.
- Посетите веб-сайт Better Business Bureau. Ищите жалобы. Обратите особое внимание на жалобы на то, что кредитор нечетко описал условия кредита.
- Остерегайтесь «наживки и переключателя». Кредитор должен предоставить вам заключительное раскрытие, в котором перечислены условия кредита. Они также должны предоставить вам обновления, если что-то изменится. Избегайте подписания ссуды, если при закрытии кредитор предложит вам новые условия.
- Раскрытие информации на момент закрытия не требуется для многих кредитов, не связанных с QM. Будьте особенно осторожны, беря один из этих займов.
Часть 3 из 3: Подготовка к подаче заявки
Шаг 1. Проверьте, соответствуете ли вы минимальным требованиям
Помимо периодов ожидания, у кредиторов есть и другие требования, прежде чем вы сможете претендовать на получение ссуды. Проверьте следующее:
- FHA. Ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 520, но обычно 580. Если он выше, то ваш первоначальный взнос может быть меньше. Согласно инструкциям, ваш долг к доходу не должен превышать 43%. Это означает, что если ваш ежемесячный доход составляет 4000 долларов, ваши ежемесячные выплаты по долгу не могут превышать 1 720 долларов. Однако кредиторы FHA часто выписывают до 49% DTI для высококвалифицированных заемщиков.
- Фанни Мэй и Фредди Мак. Ваш кредитный рейтинг должен быть 620 для ипотеки с фиксированной ставкой и 640 для ипотеки с регулируемой ставкой. Отношение вашего долга к доходу не должно превышать 43%, но, опять же, кредиторы часто готовы пойти дальше, если вы соответствуете требованиям.
- VA ссуды. Для участия в программе вам потребуется кредитный рейтинг не ниже 620 баллов.
- Кредиты, не обеспеченные государственной программой. Кредиторы устанавливают свои собственные критерии кредитования. Работайте в тесном сотрудничестве с кредитным специалистом, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.
Шаг 2. При необходимости восстановите свой кредит
Если вы не достигли минимального кредитного рейтинга, вам необходимо улучшить его перед подачей заявки. Помните, что быстрых решений не существует, и избегайте регистрации в любой компании, которая обещает «новый кредитный профиль». Вместо этого увеличьте свой кредитный рейтинг, выполнив следующие действия:
- Оплачивайте все счета вовремя, каждый месяц. Настройте напоминания по электронной почте или текстовым сообщениям, чтобы не забыть.
- Уменьшите общий долг, включая задолженность по кредитной карте. При необходимости создайте бюджет и направьте все дополнительные наличные деньги на платежи по кредитной карте.
- Избегайте подачи заявок на получение новых кредитных карт. Каждое приложение приводит к «жесткой потере», которая может снизить ваш кредитный рейтинг.
Шаг 3. Исправьте ошибки в вашем кредитном отчете
Иногда ошибки в вашем кредитном отчете снижают ваш рейтинг. Возьмите бесплатную копию своего кредитного отчета и просмотрите всю информацию. Если вы обнаружите ошибку, обсудите ее с кредитным бюро. К распространенным ошибкам относятся следующие:
- Аккаунты, которые вам не принадлежат, указаны в вашей кредитной истории. Например, у кого-то может быть похожее имя или номер социального страхования.
- Учетная запись неточно указана по умолчанию.
- Указан неверный кредитный баланс. Например, вы можете задолжать по кредитной карте всего 500 долларов, а на балансе указано 5000 долларов.
- Указан неверный кредитный лимит. Ваша кредитная карта может иметь лимит в 10 000 долларов, но указана сумма в 1 000 долларов.
- Учетные записи в коллекциях отображаются в вашем отчете несколько раз. Помните, что потери права выкупа остаются в вашем кредитном отчете на срок до семи лет.
Шаг 4. Соберите доказательства своих трудностей
Возможно, вам потребуется доказать кредитору, что вы потеряли дом из-за развода, болезни, смерти или потери работы. Например, ищите следующее:
- Копия вашего указа о разводе и соглашения о раздельном браке.
- Копии оплаченных медицинских счетов.
- Свидетельство о смерти, если вы потеряли доход из-за смерти супруга.
- Копия вашего увольнительного письма, банкротства предприятия, пособия по безработице и т. Д. Также соберите доказательства новой работы, например письмо с предложением о работе.
Шаг 5. Напишите письмо с объяснением ваших трудностей
Если вы надеетесь получить ссуду FHA или Fannie Mae / Freddie Mac до истечения периода ожидания, вам нужно будет отправить письмо с объяснением причин потери права выкупа. Следуйте этим советам, чтобы написать эффективное письмо:
- Отформатируйте письмо как стандартное деловое письмо.
- Упоминание дат. Вам необходимо сориентировать кредитного специалиста. Не говорите что-то вроде: «Когда я заболел несколько лет назад, мои счета начали накапливаться». Назовите конкретные даты.
- Не перекладывайте вину на других людей. Если вы потеряли дом из-за плохого управления финансами, признайте этот факт.
- Объясните, как вы вернулись на прочную финансовую основу. Например, вы могли начать кредитное консультирование или найти новую работу.
Шаг 6. Соберите финансовые документы
Кредитор захочет получить подробную финансовую историю вашей жизни после потери права выкупа. Соберите следующие финансовые документы:
- налоговая декларация
- квитанции о заработной плате или подтверждение дохода от самозанятости
- банковские выписки
- брокерские отчеты
- Кредитные справки, например письмо от арендодателя или коммунальной компании, если у вас был ограниченный кредит с момента обращения взыскания.