Легко предположить, что владение домом лучше для вашей семьи. Но финансовые выгоды не всегда таковы, какими кажутся.
Нет ничего лучше, чем родительство, чтобы вы вдруг почувствовали, что вам нужно пустить корни - и для многих людей это означает карабкаться, чтобы купить свой первый дом.
Безусловно, получение ключей от собственной квартиры дает ощущение стабильности, которого так жаждет большинство новоиспеченных родителей. Но является ли владение недвижимостью лучшим финансовым решением для молодых мам и пап? Это более сложный вопрос.
Если покупка дома означает откладывание ваших сбережений на второй план - или вы не планируете оставаться в нем более чем на несколько лет - аренда может быть лучшим выбором. Вот некоторые вещи, которые молодые родители должны иметь в виду, когда они рассматривают предстоящий переезд.
Правда о собственном капитале
Есть множество неосязаемых причин для покупки недвижимости, особенно когда вы создаете семью. Есть ощущение большей связи с вашим сообществом, не говоря уже об удовольствии, которое приходит от того, что вы оставляете свой собственный след в доме.
Конечно, есть и финансовые соображения, которые делают домовладение довольно привлекательным. Не последним из них является способность наращивать капитал. Напротив, платить за аренду может быть похоже на выбрасывание денег в кроличью нору.
При правильных обстоятельствах подход «собственность как инвестиция» имеет смысл. Исторически сложилось так, что цены на жилье со временем росли - за вычетом краха рынка жилья десять лет назад - и это потенциально может принести неплохую прибыль в долгосрочной перспективе.
Но важно быть реалистичным в отношении того, сколько капитала получит новый родитель, особенно когда они покупают стартовый дом, в котором они будут жить менее десяти лет.. Согласно Индексу цен на жилье, метрике, составленной Федеральным агентством жилищного финансирования США, цены на жилье росли в среднем на 3,7 процента в год с 1980 по 2017 год. Так что в той мере, в какой это инвестиция, она довольно заурядна.
Конечно, есть опасность, когда вы используете общенациональные данные, чтобы говорить о недвижимости, где тенденции, как правило, носят локальный характер. Но HPI служит напоминанием о том, что оценки недвижимости, вообще говоря, в долгосрочной перспективе едва опережают инфляцию (индекс потребительских цен за тот же период вырос в среднем на 3,1 процента).
И если вы не находитесь в доме в течение длительного периода, различные расходы, связанные с владением - все, от протекающей крыши, которую вам нужно заменить, до комиссий риэлтора, которые вы платите как продавец - может заставить это эквити исчезнуть.
Имейте в виду, также, что ипотечные кредиторы, как правило, заранее загружать процентную часть вашего кредита. В первые несколько лет вы платите гораздо больше финансовых расходов, чем в принципе. Таким образом, вы также не наращиваете эквити.
Вообще говоря, трудно получить значительную прибыль, если вы переедете в течение пяти лет. Если вы вкладываете много денег в реконструкцию или ремонт, достижение точки безубыточности может занять еще больше времени.
Налоговые вычеты уменьшаются
Другим популярным аргументом в пользу права собственности на аренду является ваша способность вычитать проценты по ипотеке и налоги на имущество в форме 1040. Но даже это преимущество не имеет такого большого веса в наши дни, после недавнего принятия Закон о снижении налогов и занятости.
Начиная с 2018 года закон ограничивает вычет государственных и местных налогов, включая подоходный налог, налог с продаж и налог на имущество, на уровне 10 000 долларов США. штаты, облагаемые налогом, такие как Нью-Йорк, Нью-Джерси и Калифорния.
В то же время, он почти удвоил стандартные вычеты для одиноких заявителей, а также для пар, подающих совместную заявку. В результате гораздо меньше американцев будут указывать свои налоговые декларации.
Даже если детализирование по-прежнему имеет смысл, вы должны сбалансировать преимущества этих вычетов с недвижимости с дополнительными расходами, которые влечет за собой владение домом, такими как сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), расходы на содержание, страховые взносы и налог на недвижимость. Это может или не может быть экономией денег по сравнению с арендой, когда ваши ежемесячные расходы объединяются в один платеж.
Скрытые затраты на владение
Вот еще один момент, который следует учитывать: если покупка обходится дороже, чем подписание договора аренды в том месте, где вы живете, арендная плата ни в коей мере не означает выбрасывания денег на ветер. Пока вы сохраняете дисциплину, вы можете инвестировать разницу в пенсионный счет с налоговыми льготами, где вы можете потратить свои деньги на активы, которые исторически ценились гораздо больше, чем жилье.
Когда вы покупаете дом, легко сосредоточиться на своем ежемесячном платеже по ипотеке, когда выясняете, сколько вы можете себе позволить. Слишком часто забывают о дополнительных затратах на владение недвижимостью, таких как плата за ТСЖ и ремонт. В результате многие домовладельцы покупают больше жилья, чем они могут себе позволить, а другие приоритеты, такие как их пенсионные счета, берут на себя основную тяжесть.
Это не значит, что аренда сейчас особенно дешева. Точно так же, как общенациональные цены на жилье восстановились после Великой рецессии, в последние годы стоимость аренды превысила инфляцию. И, по крайней мере, при ипотеке с фиксированной ставкой вы можете зафиксировать свой ежемесячный платеж. Это тоже фактор, о котором должны подумать новые родители, когда выясняют, где они собираются жить.
Вывод: никогда не помешает тщательно сравнить расходы на аренду и покупку, включая те, которые могут быть менее очевидными в вашем регионе. Когда у вас есть надежные данные, такие инструменты, как Freddie Mac Rent vs. Купить Калькулятор поможет вам определить, какой путь наиболее выгоден с финансовой точки зрения.