Ипотека часто является самой крупной ссудой, которую физическое лицо берет в течение своей жизни, и из-за этого затраты на выплату процентов с течением времени могут быть ошеломляющими. Один из надежных способов сократить эти расходы - досрочно выплатить ипотечный кредит. Это существенно снижает общие расходы на выплату процентов за счет сокращения срока ипотеки и, следовательно, периода времени, в течение которого необходимо выплатить проценты. Несмотря на то, что существует несколько вариантов досрочного погашения ипотеки, первый вопрос, на который необходимо ответить, заключается в том, является ли досрочная выплата ипотеки финансово обоснованной или нет. Вопреки распространенному мнению, досрочное погашение ипотеки - не всегда лучший выбор.
Шаги
Часть 1 из 3: Решение о том, подходит ли вам досрочное погашение ипотеки
Шаг 1. Понимание альтернативной стоимости капитала
Подходит ли вам досрочное погашение ипотеки и, если нет, то, чем вы должны заплатить (или во что), зависит от очень простой концепции, известной как «альтернативная стоимость капитала».
- Проще говоря, альтернативная стоимость капитала - это идея, которая утверждает, что когда вы используете свои деньги для чего-то, есть что-то еще, для чего вы не используете свои деньги. То, на что вы не тратите свои деньги, рассматривается как затраты. Например, если вы решите взять 1000 долларов сбережений и поместить их на текущий счет, который выплачивает 0,25% годовых, вы упускаете возможность инвестировать те же деньги в фонд денежного рынка, который может выплачивать 1% годовых, или на фондовом рынке (который исторически приносил около 8% годовых).
- Следовательно, если вы решите разместить свои деньги наличными, это должно иметь значительное преимущество, достаточное, чтобы компенсировать «затраты», связанные с отказом от инвестирования во что-то с более высокой доходностью. Это может быть, например, для оплаты предстоящих счетов или для создания чрезвычайного денежного резерва из средств, к которым вы можете получить мгновенный доступ.
- Основная идея заключается в том, что вы должны вкладывать свои деньги туда, где вы можете получить максимальную отдачу.
Шаг 2. Изучите другие источники ваших долгов
Учитывая альтернативную стоимость капитала, какова «стоимость» досрочного погашения ипотеки? Досрочно выплатить ипотечный кредит может быть довольно сложно, если у вас есть другие источники долга под высокие проценты. Если ваши увеличенные выплаты по ипотеке затрудняют выплату другого долга с высокими процентами, вы можете со временем оказаться в большем долге.
- В настоящее время ипотечные кредиты являются одними из самых дешевых доступных долгов из-за того, что ипотечные кредиты обеспечиваются вашим домом, что снижает риск для кредитора. Поэтому велики шансы, что любой другой долг, который у вас есть, будет дороже с точки зрения процентной ставки, чем ваша ипотека.
- Если у вас есть какие-либо долги по кредитной карте, кредитной линии, автокредиты или студенческие ссуды, их погашение должно быть приоритетом. Почему? Потому что эти источники долга часто стоят от 7 до 20% годовых по сравнению с 3-5% по ипотеке. Следовательно, отдача от выплаты в первую очередь этих других источников долга намного выше.
- Например, если у вас есть ипотека с процентной ставкой 5% и кредитная карта с процентной ставкой 20%, добавление 500 долларов США к вашей ипотеке сэкономит вам 25 долларов США на процентах по сравнению с 100 долларами США, применив тот же платеж к вашей кредитной карте.. Это на 75 долларов больше, чем «заработано», если сперва погасить кредитную карту.
Шаг 3. Оцените свои чрезвычайные сбережения
Альтернативные издержки на более быструю выплату ипотечного кредита также могут быть существенными, если у вас нет достаточного количества срочных сбережений. Применяя дополнительные выплаты к ипотеке, вы лишаете себя денежных средств, необходимых для того, чтобы пережить потерю работы или другую чрезвычайную ситуацию, если у вас не было предыдущих сбережений.
- У вас не будет возможности отменить выплату по ипотеке, поэтому важно иметь ликвидные (легкодоступные) сбережения, а не привязанные к дому. От полностью оплаченного дома мало толку, если вы потеряете источник дохода или возникнет чрезвычайная ситуация, и вам немедленно понадобятся деньги.
- Эксперты рекомендуют иметь наличный доход за 3-6 месяцев.
Шаг 4. Сначала убедитесь, что все планы 401 (k), соответствующие работодателю, максимизированы
Если ваш работодатель соответствует вашим взносам 401 (k), убедитесь, что вы в полной мере пользуетесь этим. Если ваш работодатель вносит 50% от каждого внесенного вами доллара, это гарантирует 50% -ный возврат инвестиций. Фактическая доходность, вероятно, даже выше, учитывая, что эти планы часто инвестируются в акции и облигации.
Это восходит к альтернативной стоимости. Добавление дополнительных 500 долларов в месяц к ипотеке с 5% -й процентной ставкой сэкономит вам 5% процентов на выплаченную сумму каждый год, но альтернативными издержками будет упущенный возврат более 50%, который вы получите от инвестирования той же суммы в свою Соответствующий работодателю 401 (k)
Шаг 5. Изучите варианты инвестирования
Прежде чем увеличивать выплаты по ипотеке, изучите любые альтернативные варианты инвестирования. Как упоминалось ранее, главное - выбрать тот вариант, который предлагает более высокую доходность. Поэтому было бы неразумно добавлять деньги в ипотеку, чтобы сэкономить 5% в год (например), если вы можете вложить свои деньги в индексный фонд и заработать 8%.
- Инвестирование сопряжено со значительным риском, поэтому высокая доходность крайне неопределенна и зависит не только от рыночных условий, но и от ваших навыков и знаний как инвестора. Однако выплата ипотеки дает определенную прибыль.
- Таким образом, если вы не склонны к риску и предпочитаете определенную небольшую прибыль неопределенному большему доходу, сначала будет разумнее выплатить ипотечный кредит. Это особенно верно, если вы не уверены в своих инвестиционных знаниях или способностях.
Шаг 6. Рассмотрите возможность рефинансирования
Однако процентные ставки могут быть выше, а повторная закладная сопряжена с дополнительными расходами. Рефинансирование для получения более низкой процентной ставки обычно имеет смысл, если ставка на 1,5-2% ниже вашей текущей ставки.
Часть 2 из 3: удвоение ежемесячного платежа
Шаг 1. Определите, как именно удвоение суммы выплаты по ипотеке повлияет на вашу выплату
Как правило, удвоение текущего ежемесячного платежа обеспечивает погашение 30-летней ссуды с фиксированной ставкой менее чем за 10 лет. Например, ипотека на 100 000 долларов со ставкой 6% требует выплаты 599,55 долларов в течение 30 лет. Если вы удвоите выплату, ссуда будет выплачена через 109 месяцев или девять лет и один месяц. Вы можете найти в Интернете калькуляторы ипотечных кредитов, которые помогут вам увидеть, как увеличение суммы платежа повлияет на вашу конкретную ипотеку.
- Имейте в виду, что многие кредиторы взимают штраф за предоплату в размере от одного до шести месяцев процентных платежей для досрочного погашения ипотеки.
- Проверьте свою ипотеку или доверительный акт, чтобы узнать, будет ли начислен штраф за предоплату.
- Если вы подадите заявку, вы можете ожидать штраф за предоплату в размере от одного до шести месяцев выплаты процентов.
Шаг 2. Определите, сколько средств у вас есть для увеличения вашего платежа
Хотя удвоение ипотечного платежа может эффективно сократить срок ипотеки с 30 до 10 лет, это должно быть осуществимо с финансовой точки зрения. Для этого необходимо изучить свое текущее финансовое положение, чтобы составить представление о своих финансах. Начните с открытия таблицы Excel или чистого листа бумаги.
- Создайте столбец, в котором перечислены все ваши ежемесячные доходы с суммой внизу. Убедитесь, что вы включили весь доход и вычли все вычеты, такие как налоги, страхование или взносы 401 (k).
- Создайте второй столбец, в котором указаны ваши фиксированные расходы. Это расходы, которые нельзя изменить в течение месяца и обычно включают такие вещи, как текущий платеж по ипотеке, коммунальные услуги, питание и любые другие выплаты по долгам.
- Вычтите сумму второго столбца из суммы первого столбца. Это даст представление о том, сколько денег вы теоретически можете приспособить для выплаты более крупного ипотечного платежа.
- Рассмотрите возможность использования программного обеспечения для составления бюджета, чтобы помочь в этой задаче. Хорошие программы включают Mint, Quicken или Budget Plus. В Microsoft Excel также есть несколько бесплатных шаблонов бюджета.
Шаг 3. Вычтите увеличенный платеж по ипотеке из оставшейся суммы
Например, предположим, что после вычета фиксированных расходов из дохода у вас останется 1000 долларов. Если ваш текущий платеж по ипотеке составляет 300 долларов в месяц, его удвоение будет означать, что вам нужно вычесть 300 долларов из оставшихся 1000 долларов.
Полученная сумма - 700 долларов - это сумма, которой вы должны быть в состоянии оплатить все оставшиеся дискреционные расходы, чтобы позволить себе удвоенный платеж по ипотеке
Шаг 4. Создайте бюджет, который позволит вам жить на оставшиеся средства
Если у вас осталось 700 долларов после того, как вы включили увеличенный платеж по ипотеке и все ваши фиксированные расходы, эти 700 долларов - это сумма, в пределах которой вы должны быть в состоянии прожить.
- Если вы обнаружите, что ваши переменные ежемесячные расходы превышают эту сумму, вам нужно будет найти области, в которых вы можете сократить расходы. Распространенные решения включают меньше еды вне дома, переход на более простые версии телефонов или кабельного телевидения, больше ходьбе и меньше за рулем, а также сокращение небольших ежедневные покупки, которые могут накапливаться в больших суммах каждый месяц (например, покупка кофе).
- В Интернете можно найти множество советов и рекомендаций по составлению бюджета.
Шаг 5. Ежемесячно отправляйте вдвое больше обычного платежа по ипотеке
Если удвоение платежа соответствует вашему бюджету, следуйте своему плану и отправляйте двойной платеж каждый месяц. Или, если хотите, вы можете отправлять один и тот же платеж дважды в месяц. Это называется выплатой по ипотеке каждые две недели. Вы можете работать со своим кредитором, чтобы установить их, или вы можете просто отправлять дополнительный платеж каждый месяц.
Часть 3 из 3: Рефинансирование ипотеки
Шаг 1. Понять рефинансирование
Рефинансирование может быть привлекательной альтернативой или дополнением к удвоению ваших ежемесячных платежей. Рефинансирование предполагает замену старой ссуды на новую с другими условиями. Эти условия могут включать более низкую процентную ставку или более короткий срок.
- Рефинансирование может позволить вам потенциально сократить ваш ссуду без необходимости резко увеличивать выплаты, если вы рефинансируете с гораздо более низкой процентной ставкой.
- Для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой на дом за 100 000 долларов рефинансирование с 9% до 5,5% сокращает срок вдвое до 15 лет, с незначительным изменением ежемесячного платежа с 804,62 доллара до 817,08 доллара.
- Чтобы это работало, должны быть доступны более низкие процентные ставки. Уточните у своего кредитора. В противном случае рефинансирование сократит ваш срок, но, вероятно, увеличит ваш платеж.
- Часто более краткосрочные ссуды имеют более низкие процентные ставки, поэтому, даже если ваш общий ежемесячный платеж выше, вы значительно сэкономите на процентах с течением времени благодаря более низкой ставке и более короткому сроку.
Шаг 2. Изучите, можете ли вы позволить себе преобразовать 30-летнюю ипотеку в 10-летнюю
Вы можете найти в Интернете калькуляторы ипотечного кредита, которые помогут вам определить, какой будет ваш платеж по 10-летней ипотеке. Вы также можете связаться со своим кредитором, который может помочь вам выяснить, каким будет ваш новый платеж. Хорошее практическое правило состоит в том, что ваш платеж почти удвоится, если вы конвертируете 30-летнюю ипотеку в 10-летнюю.
Шаг 3. Взгляните на свое финансовое положение, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе более высокую выплату по ипотеке и комиссию, связанную с рефинансированием
Выплаты по новой 10-летней ипотеке будут значительно выше. Внимательно подумайте о своем финансовом положении и о том, имеет ли смысл переходить на 10-летнюю ипотеку. Никогда не стоит жертвовать сбережениями для выплаты ипотеки, поскольку они могут понадобиться вам в экстренных случаях. Кроме того, необходимо учитывать комиссию за рефинансирование.
- Многие кредиторы взимают штраф за досрочную выплату процентов в размере от одного до шести месяцев. Проверьте существующую ипотеку, чтобы узнать, будет ли применяться штраф за предоплату.
- Сборы за закрытие сделки по рефинансированию могут включать в себя затраты на закрытие, оценку, поиск и страхование титула, обследование, выдачу кредита и могут составлять от 3-4% от общей суммы рефинансирования.
- Если процентная ставка не будет снижена хотя бы на 1,5-2%, возможно, не стоит рефинансировать ипотеку. Вы по-прежнему сможете вносить более высокие платежи по ипотеке, даже если вы не рефинансируете.
Шаг 4. Соберите документы, необходимые для подачи заявки на рефинансирование
Вам нужно будет подтвердить свой доход и ежемесячные долговые обязательства перед кредитором. Если вы рефинансируете через того же кредитора, они могут просто проверить вашу кредитную историю, банковские выписки или отчеты о прибылях и убытках. Другие кредиторы могут запросить дополнительную информацию. В зависимости от кредитора вам может потребоваться предоставить копии некоторых или всех этих документов вашему кредитору:
- квитанции о выплате зарплаты
- банковские выписки
- налоговые декларации о доходах
- выписки по кредитной карте
- подтверждение других ежемесячных долгов (например, автокредиты)
- кредитный отчет и рейтинг (кредитор может получить это самостоятельно)
Шаг 5. Подайте заявку на рефинансирование существующей ипотеки на 10-летний срок у своего кредитора
Свяжитесь с вашим кредитором, чтобы подать заявку на рефинансирование. Большинство банков позволяют подать заявление лично в филиале, по телефону или через Интернет. Подайте заявку любым удобным для вас способом. Если вы собираетесь в филиал, обязательно возьмите с собой все документы. Если вы подаете заявление по телефону, вы, скорее всего, отправите свои документы по факсу своему кредитору. Ожидается, что сбор за подачу заявления составит от 75 до 300 долларов.
Всегда связывайтесь с несколькими кредиторами, чтобы сравнить ставки. Чем с большим количеством кредиторов вы обратитесь, тем выше вероятность получения более выгодной ставки
Шаг 6. Закрываем сделку
Если рефинансирование будет одобрено, ваш кредитор уведомит вас. На этом этапе рекомендуется попросить юриста по недвижимости помочь вам в заключении сделки. Адвокат может убедиться, что документация по рефинансированию составлена правильно. Убедитесь, что вы получили копии нового 10-летнего ипотечного кредита, чтобы хранить их в своих личных делах. Имейте в виду, что за закрытие взимается комиссия.
- Гонорар закрывающего адвоката. Плата за услуги заключительного адвоката может составлять от 500 до 1000 долларов и более.
- Сбор за поиск и страхование титула. В некоторых случаях вам может потребоваться оплатить поиск по названию и страховку титула, чтобы убедиться, что на собственность нет залогового права и что вы являетесь ее законным владельцем. Эти сборы будут основаны либо на покупной цене, либо на рефинансируемой сумме. Для большинства случаев рефинансирования нет необходимости в поиске титула, если владелец остается прежним, но для новой рефинансированной ссуды необходимо оформить новый страховой полис.
- Оценочный взнос. Возможно, вам потребуется провести оценку вашего дома. Если вы недавно проходили оценку, кредитор может не потребовать ее при рефинансировании. Если вы должны заплатить за это, оценка может стоить от 300 до 700 долларов. Однако в некоторых случаях вам может потребоваться только мнение брокера о цене вместо полной оценки. Брокер или агент по недвижимости сообщит кредитору свое мнение о том, сколько стоит дом.
- Комиссия за выдачу кредита. Вы также можете понести комиссию за выдачу кредита банку за обработку кредита и подготовку документов. Эта комиссия может достигать 1,5% и более от суммы кредита. Вы всегда должны читать добросовестную оценку, предоставленную вам кредитором, чтобы вы понимали, каковы комиссии. Вы можете обсудить эти сборы с кредитором.