Если вы покупаете недвижимость (дом или землю) или используете свой дом в качестве залога по кредиту (например, при получении ипотеки), скорее всего, вам придется подтвердить право собственности на недвижимость. Когда вы подтверждаете право собственности на собственность, вы фактически предпринимаете какие-то действия, чтобы гарантировать товарность этого титула (или защищать от неликвидного права). Товарный титул - это титул, в действительности не имеющий никаких разумных сомнений. Право собственности обычно считается рыночным, если разумный покупатель заплатит за собственность справедливую рыночную стоимость. Чтобы гарантировать товарность титула или защиту от неликвидного титула, вы можете провести поиск по титулу, запросить договор о праве собственности или приобрести страховку титула.
Шаги
Метод 1 из 4: понимание прав собственности на недвижимость
Шаг 1. Знайте, что такое право собственности
Право собственности - это всеобъемлющий термин, относящийся к юридическим правам человека на рассматриваемую собственность. Право собственности на часть собственности означает, что у вас есть права собственности на эту собственность, и вы можете делать с ней все, что хотите. Следовательно, титул не является материальным предметом; это всего лишь юридический термин, обозначающий ваши права на что-либо.
Шаг 2. Поймите разницу между титулом и документом
Хотя титул не является материальным предметом, акт - это юридический письменный документ, который передает право собственности от одного человека к другому.
- Например, предположим, что Адам имеет право собственности на Blueacre, участок земли в Калифорнии. Если это так, Адам имеет определенные юридические права на Blueacre, потому что он владеет титулом. Если Адам захочет продать Блуакр Бретани, Адам даст ей документ (а не титул). Передав документ на Бретань, Адам фактически передал титул от себя самой Бретани.
- В этой статье будет обсуждаться, что должна сделать Бриттани до того, как ей будет передан документ, чтобы Адам мог передать ей право собственности.
Шаг 3. Знайте, когда вам нужно подтвердить титул
Вопросы о названии всегда возникают в двух типичных ситуациях. Если вы попали в одну из этих ситуаций, вам следует прочитать эту статью, чтобы определить, как анализировать заголовок.
- Во-первых, вам нужно будет проанализировать титул, когда вы покупаете недвижимость у кого-то (например, покупаете дом).
- Во-вторых, вам нужно будет проанализировать титул, когда вы используете свою собственность в качестве залога (например, когда вы получаете ипотеку).
Метод 2 из 4: Проведение поиска по титулу на недвижимость
Шаг 1. Рассмотрите возможность найма профессионала
Прежде чем начать поиск по названию, подумайте о найме юриста по недвижимости или специалиста по поиску титула, эксперта или реферата. Эти люди зарабатывают на жизнь поиском прав собственности, и, поскольку государственные земельные записи часто сбивают с толку и трудны для понимания, неплохо было бы их нанять.
- Если вам нужна помощь в найме адвоката по недвижимости, прочтите эту замечательную статью на wikiHow.
- Чтобы получить помощь в найме профессионального титула, поговорите с юристом по недвижимости или вашим агентом по недвижимости. Если вы используете свой дом в качестве залога, поговорите со своим кредитным специалистом.
Шаг 2. Идите в офис регистратора округа
Если вы будете проводить поиск по титулу самостоятельно, начните с обращения в офис регистратора округа в округе, где находится рассматриваемая земля. Регистратор округа отвечает за регистрацию актов и других документов, которые влияют на право собственности на недвижимое имущество.
Когда вы приедете в офис регистратора округа, спросите у администратора, где находится их государственная земельная документация. Это документы, которые вам нужно будет найти
Шаг 3. Принесите важную информацию о рассматриваемой собственности
Когда вы идете в офис регистратора округа, убедитесь, что вы взяли с собой определенную важную информацию о собственности, которую вы ищете. Вам нужно будет принести адрес собственности, налоговый номер, номер лота и номер посылки.
Если у вас нет этой информации под рукой, ее можно найти в офисе налогового инспектора в округе, где находится недвижимость
Шаг 4. Поиск в государственных земельных реестрах
После того, как вы найдете общедоступные земельные записи, вы будете использовать принесенную вами информацию об имуществе, чтобы найти записи, относящиеся к тому участку собственности, который вас интересует. После того, как вы найдете соответствующие записи, они, как правило, будут организованы одним из двух способов:
- Во-первых, записи могут быть упорядочены по индексу концедент-грантополучатель. Здесь каждый зарегистрированный документ проиндексирован как в указателе грантополучателя, так и в указателе лица, предоставляющего право, причем каждая запись упорядочена в алфавитном порядке по фамилии лица, предоставляющего право, или лица, предоставившего грант. Правообладатель - это лицо, передающее право собственности, а грантополучатель - это лицо, получающее право собственности. Для поиска по этим индексам вам нужно будет установить цепочку прав собственности на земельный участок. Для этого вам нужно будет построить цепочку звено за звеном. Вы начнете с поиска самого последнего известного получателя гранта (текущего владельца земли) и проследите право собственности, документ за документом, пока не дойдете до точки, когда земля принадлежала правительству. Затем вы перейдете к индексу праводателя и начнете с первого праводателя в цепочке (надеюсь, правительства). Вы будете двигаться вперед во времени, заглядывая под именем каждого лица, предоставившего право, дело за делом, чтобы увидеть, проявил ли кто-либо интерес к кому-либо, не входящему в цепочку титулов, созданную вами в указателе получателя гранта. Если обе цепочки совпадают, ваша цепочка титулов, скорее всего, чиста (хотя это не означает, что заголовок ясен).
- Во-вторых, записи могут быть внесены в указатель участков, который представляет собой единый указатель, содержащий каждый документ, затрагивающий рассматриваемый участок земли. Здесь вам нужно будет просмотреть документы и создать цепочку заголовков.
Шаг 5. Проанализируйте свои выводы
После того, как вы найдете соответствующие государственные земельные записи, вам нужно будет проанализировать их, чтобы определить качество титула. Когда вы изучаете публичные записи, вы ищете две вещи.
- Во-первых, вы хотите узнать, действительно ли лицо, пытающееся продать вам землю, имеет законный титул на эту землю. Если вы не покупаете землю, а используете свою собственность в качестве залога, вы должны убедиться, что у вас есть законное право собственности на землю. Сделать это будет легко после того, как вы изучите реестр государственных земель. Все, что вам нужно сделать, это убедиться, что вы можете отследить право собственности на собственность текущего продавца (или себя), в зависимости от причины, по которой вы ищете. После того, как вы создали цепочку заголовков, вы просто просмотрите эту цепочку и убедитесь, что все ссылки действительны и ведут к правильному текущему владельцу. Другими словами, вы смотрите на цепочку правового титула, чтобы каждый раз, когда собственность передавалась, это происходило законно и надлежащим образом.
- Во-вторых, вы хотите просмотреть государственные земельные записи, чтобы увидеть, есть ли какие-либо обременения на земле. Обременение - это "право или интерес, которые существуют у кого-то, кроме владельца недвижимости, и которое ограничивает или затрудняет передачу имущества или снижает его стоимость. Примеры обременений включают залоговое удержание, сервитуты, ковенанты, ипотечные кредиты или невыплаченные налоги.
Метод 3 из 4: получение договора о праве собственности
Шаг 1. Понять заветы титула
Договор о праве собственности - это заверение, сделанное продавцом части собственности в документе, подтверждающем право собственности, о том, что продавец имеет возможность продать землю, которую он пытается продать.
Шаг 2. Попросите конкретное действие, чтобы защитить себя
Перед тем, как купить дом или участок земли, вы должны попросить продавца передать конкретный вид документа. Различные типы документов предлагают разные уровни гарантии правового титула. Спросите, какой тип действия обеспечит вам необходимую защиту. Однако чем больше защиты вы просите, тем больше вам, возможно, придется заплатить за собственность. К различным типам действий относятся:
- Гарантийный договор. Этот документ обеспечивает максимальную защиту покупателя, потому что продавец обещает вам, что он законно владеет недвижимостью и что на нее нет никаких обременений. Гарантийный акт также является гарантией права собственности, что означает, что продавец может быть привлечен к ответственности, если после покупки вы обнаружите, что титул неисправен. Например, если вы покупаете земельный участок и вам выдали гарантийный акт, продавец будет нести ответственность и возместить убытки, если окажется, что он не имел права продать землю, или если окажется, что он обременение на землю.
- Акт о прекращении права требования. Этот поступок не предлагает вам никакой защиты. Если продавец передает вам собственность на основании акта о прекращении права собственности, продавец не дает никаких гарантий в отношении права собственности и передает только ту долю в собственности, которая фактически принадлежит продавцу. Например, если вы покупаете земельный участок и вам выдали акт о прекращении права собственности, продавец не будет нести ответственности за какие-либо недостатки. Если выяснится, что на самом деле землей не владел продавец, вы можете передать ее законным владельцам. Если выяснится, что на землю действует залоговое право, ответственность за это залог будет возложена на вас, а не на продавца.
Шаг 3. Знайте, какие заветы гарантированы
Если вы получаете гарантийный акт, продавец не только гарантирует право собственности, но и дает ряд неотъемлемых обещаний. Когда право собственности передается через гарантийный акт, продавец обещает следующее, независимо от того, прямо ли об этом сказано в документе:
- Завет сейсина. Здесь продавец обещает, что они владеют недвижимостью, которую они претендуют на передачу вам.
- Пакт права на передачу. Здесь продавец обещает, что у них есть право передать собственность вам, и нет никаких ограничений на их возможность продать.
- Пакт против обременений. Это обещает, что на земле нет обременений.
- Завет для спокойного наслаждения. Здесь продавец обещает, что вас не побеспокоят никакие претензии третьих лиц на право собственности.
- Гарантия. Это обещает, что продавец будет защищать вас, если возникнут какие-либо претензии третьих лиц в отношении правового титула.
- Завет для дальнейших заверений. Наконец, продавец обещает сделать все возможное, чтобы улучшить ваш заголовок, если он окажется несовершенным.
Метод 4 из 4: приобретение страховки правового титула
Шаг 1. Обратитесь в страховую компанию
Чтобы застраховаться от любых дефектов права собственности, вам всегда следует подумать о приобретении страховки права собственности. Чтобы начать этот процесс, свяжитесь с известной страховой компанией в вашем регионе и обсудите возможные варианты. Существует ряд компаний по страхованию титулов, и вам следует изучить их все, прежде чем выбирать. Вот несколько хороших вариантов:
- Первый американец;
- Национальная страховая компания Fidelity;
- Стюарт; а также
- Североамериканская компания по страхованию титулов.
Шаг 2. Знайте, что покрывает титульная страховка
Хотя страхование правового титула покрывает риски, которые являются публично зарегистрированными, это единственный метод в этой статье, который расширяет защиту на незарегистрированные риски.
"Стандартная политика обычно защищает от: неофициальных опасностей, таких как подделка документов, выдача себя за другое лицо или отсутствие правоспособности стороны в любой сделке, связанной с правом собственности на землю; вероятности того, что акт регистрации фактически не был доставлен с намерением передать право собственности; убытки, которые могут возникнуть в результате удержания федеральных налогов на наследство; и расходы, включая гонорары адвокатов, понесенные при защите права собственности"
Шаг 3. Знайте, какие титульные листы не покрываются
В то время как страхование титула может защитить от ряда дефектов титула, страхование титула обычно не защищает вас, держателя полиса, от дефектов титула, которые были вам известны до покупки полиса, но не были раскрыты страховой компании. Кроме того, ваша стандартная политика не защитит от каких-либо обременений или дефектов, которые можно было бы установить при физическом осмотре собственности.
Шаг 4. Рассмотрите возможность дополнительного покрытия
Если вас беспокоит уровень покрытия конкретного полиса страхования титула, вы обычно можете покрыть больше, купив расширенное покрытие.
Шаг 5. Покупка страховки
После того, как вы выбрали компанию и полис, вы приобретете полис. Вообще говоря, страхование титула - это просто разовая плата, взимаемая при закрытии вашего недавно приобретенного дома. Стоимость страховки обычно составляет 0,5% от покупной цены дома. Например, дом, купленный за 200 000 долларов, будет стоить 1 000 долларов за страхование титула.