«Спекулятивная ссуда» - это просто отраслевой термин для обозначения ссуды на спекулятивную собственность, которую застройщик еще не продал. Поскольку продажа еще не организована, ссуда носит «спекулятивный характер». Если вы пытаетесь профинансировать спекулятивный строительный проект, это может сбить с толку. Строительные ссуды составляют небольшую часть общего ссудного рынка, а спекулятивные ссуды составляют лишь небольшую часть строительных ссуд. Тем не менее, если у вашего проекта высокий потенциал и вы готовы потрудиться немного больше, чем при получении обычного ипотечного кредита, у вас есть прекрасные шансы получить одобрение.
Шаги
Метод 1 из 3: максимальное увеличение ваших шансов на получение ссуды
Шаг 1. Найдите улучшенный участок
Поскольку «специальный кредит» - это кредит для строительного проекта без каких-либо преданных покупателей, он по своей природе более рискован, чем многие другие строительные кредиты. Таким образом, вы увеличите свои шансы на получение кредита, если решите использовать участок земли, который не является полностью неразвитым. Другими словами, землю нужно «улучшать».
Необработанная земля, в отличие от улучшенной земли, не имеет дорог, бордюров, водопровода или канализации, а также электрических подключений. Улучшенная земля более ценна и с большей вероятностью будет расположена вблизи городских территорий и населенных пунктов, поэтому более вероятно, что вы сможете найти покупателя на свой завершенный строительный проект
Шаг 2. Выберите проект, который вы можете быстро завершить
Строительные ссуды обычно представляют собой краткосрочные ссуды - они действуют только на время реализации проекта, и деньги выплачиваются поэтапно, а не все сразу. Если вы новичок в получении ссуд для специальных проектов, лучше всего начинать с проектов, которые можно быстро завершить, чтобы минимизировать риски кредитора.
Пока действует ссуда на строительство, выплаты основываются на процентах на выплаченную сумму денег, поэтому вначале выплаты обычно невысоки. Когда проект заканчивается, все деньги сразу же причитаются. Заемщик либо выплачивает остаток ссуды немедленно, либо получает другую ссуду (обычно ипотечную ссуду) для покрытия остатка ссуды на строительство
Шаг 3. Используйте землю как собственный капитал
Еще один способ максимизировать шансы на получение ссуды на строительство - предоставить кредитору долю в земле. Фактически, некоторые кредиторы даже потребуют от вас этого. Вы можете использовать это в качестве всего первоначального взноса, его части или их комбинации.
- Если внести лот в качестве первоначального взноса, ссуда будет «обеспечена», что означает, что ссудные деньги могут быть возвращены в случае невыполнения обязательств путем ареста секьюритизированного имущества.
- Кредиторы обычно не кредитуют весь ваш капитал в качестве обеспечения. Итак, если у вас есть 100 000 долларов собственного капитала на земле, и вы хотите использовать стоимость своего капитала в качестве первоначального взноса по ссуде на строительство, они могут предоставить вам кредит на этот капитал в размере 80 000 долларов.
Шаг 4. Привлекайте партнеров
Еще один способ повысить ваши шансы на получение кредита на строительство - привлечь к проекту партнеров. Партнеры могут сделать несколько вещей, чтобы повысить ваши шансы на получение кредита. Во-первых, партнер с лучшей кредитной историей, чем ваша собственная, сделает предприятие более кредитоспособным. Партнер также может помочь с внесением первоначального взноса. Наконец, партнер может улучшить картину активов людей, обращающихся за ссудой, если их отношение долга к активам выше, чем у основного заявителя.
Конечно, партнер, у которого больше долгов, чем у основного заявителя, может сделать финансовое положение более слабым, а не сильным. Привлечение партнера также снизит вашу прибыль
Шаг 5. Составьте увлекательный рассказ
Спец-ссуды часто называют «историческими ссудами», и не зря. Поскольку покупателя нет, кредитор ссужает деньги на возможной основе. Это намного рискованнее. Само собой разумеется, что вам нужно усерднее работать, чтобы продать идею ссуды кредитору. Чтобы побудить кредитора пойти на риск, вам нужно составить историю о проекте - где он начался, что вы хотите с ним делать и где он закончится. Сделайте все возможное, чтобы оформить ссуду как возможность, а не как риск.
- В этой области может быть очень полезен брокер.
- Местоположение проекта всегда является важным фактором, определяющим эффективность инвестиций в недвижимость. Поскольку вы верите в местоположение, заставьте кредитора поверить в местоположение. Объясните, почему инфраструктура района, модели развития и конкретные характеристики вашего строительного проекта делают это предприятие стоящим.
- Например, если у вас не хватает арендуемой недвижимости в вашем районе, а колледж в шестидесяти милях от города объединяется с местным университетом, эти два фактора - растущий спрос и сокращающееся предложение - могут сделать ваш проект новой квартиры построение стоящего предприятия.
Метод 2 из 3: поиск кредитора
Шаг 1. Обратитесь к брокеру
Брокер может обсудить ваши варианты за вас, поэтому стоит связаться с одним из них. Это может помочь упростить вам процесс и обеспечить максимально бесперебойную работу.
Шаг 2. Поговорите с крупным банком
Крупнейшие банки предлагают преимущества в виде экономии на масштабе. Поскольку они крупнее других участников рынка, они могут позволить себе меньшую норму прибыли, чем более мелкие кредиторы. Поэтому они могут предлагать более низкие ставки, чем более мелкие кредиторы. Поскольку меньшие деньги - лучшие деньги, эти кредиторы должны быть первыми, к кому вы обратитесь. Тем не менее, более крупные кредиторы, как правило, более консервативны в отношении ссуд на строительство и развитие, чем общественные банки.
- Например, 2% маржа на 1 миллион долларов составляет 20 000 долларов. 5% маржа на 250 000 долларов составляет всего 12 500 долларов.
- Более крупные банки более консервативны по нескольким причинам. Во-первых, они не так много знают о местном рынке, как общественный банк. Всегда есть своеобразные и трудно поддающиеся количественной оценке факторы, которые могут сделать что-то хорошим или плохим, и их труднее идентифицировать издалека. Во-вторых, даже если у более крупного банка меньше заемных средств, чем у банка меньшего размера, абсолютная долларовая стоимость все равно остается фактором - дефицит в 1 миллиард долларов почти всегда больше, чем дефицит в 100 000 долларов.
Шаг 3. Обратитесь в общественный банк
Как упоминалось выше, общественный банк будет лучше разбираться в местном рынке, чем национальный банк. Они являются основным источником финансирования строительных проектов в США. Этот опыт может облегчить продажу общественного банка по вашей «истории ссуды», чем более крупный банк. Кроме того, поскольку общественному банку труднее зарабатывать деньги на огромных объемах небольших жилищных и автокредитов, они должны быть более агрессивными в поиске источников прибыли.
В то время как старый общественный банк может предложить вам более высокую ставку, новые местные банки обычно более агрессивно ищут возможности для получения прибыли. Хотя они могут быть не в состоянии предоставить столько кредитов, они могут быть более готовы пойти на риск там, где более авторитетный кредитор не видит в этом необходимости
Шаг 4. Изучите нерегулируемых кредиторов
Нерегулируемые кредиторы (обычно называемые «финансовыми группами» или «инвестиционными партнерами») могут быть хорошими источниками финансирования, если банки вам откажут. Само собой разумеется, что эти кредиторы обычно ищут долю в проектах, которые они финансируют. Поэтому они с меньшей вероятностью подчеркнут ваше финансовое положение и с большей вероятностью подчеркнут вашу способность завершить проект и ценность завершенного проекта.
- Хотя эти ссуды обычно имеют более высокую процентную ставку, они также обычно являются ссудами без права регресса. Ссуда без права регресса - это ссуда, которая позволяет кредитору конфисковать залоговый актив, но ничего больше.
- Убедитесь, что вы действительно хорошо разбираетесь в деталях рынка, прежде чем просить кредитора такого типа о ссуде. Один из способов оценить способность застройщика реализовать проект - это задать более подробные вопросы о местном рынке, чем у обычных кредиторов. Обратите особое внимание на аналогичные типы строительных проектов, находящихся в стадии реализации или планируемых к реализации, отпускные цены на аналогичные объекты в этом районе и предполагаемый уровень спроса к моменту завершения вашего проекта.
Шаг 5. Посмотрите, что вы можете сделать, чтобы собрать группу частных инвесторов
Частные инвесторы - это вовсе не учреждения, а состоятельные люди, ищущие инвестиционные возможности. Таким образом, о них трудно сделать много обобщений. Тем не менее, вы, конечно же, можете ожидать нескольких вещей:
- История ссуды и ваша способность выполнить проект, вероятно, будут более важны для этого типа кредиторов, чем для других типов кредиторов.
- Частные инвесторы с гораздо большей вероятностью будут взимать более высокие процентные ставки и / или акции. Кроме того, ссуды от частных инвесторов обычно НЕ являются ссудами без права регресса. Если вы не вернете инвесторам, они могут попытаться захватить столько ваших активов, сколько им необходимо для погашения долга.
Метод 3 из 3: подача заявки на ссуду
Шаг 1. Соберите документы о вашем финансовом положении
Независимо от того, какой уровень внимания кредитор уделяет вашему финансовому положению, все они захотят узнать об этом. Хотя некоторые кредиторы могут запросить больше или меньше, вам следует ожидать предоставления следующего:
- Ваши налоговые декларации за предыдущие два года.
- Банковские выписки.
- Список активов и пассивов.
- Отчет о прибылях и убытках вашего бизнеса.
Шаг 2. Соберите информацию об объекте недвижимости
Хотя вся эта информация не применима к строительному проекту на необработанном или минимально улучшенном участке земли, вы должны представить как можно больше из следующего:
- Защитные соглашения, ограничения на действия и, если вы владеете собственностью, документ на землю.
- Отчеты о доходах и расходах, копии старых договоров аренды, возраста собственности, типа строительства и площади квартиры (квартир). Это относится к капитальному ремонту уже существующей собственности.
- Полномочия и роли архитектора, строителя и руководителя строительства.
- Чертежи и страховые заявления.
- Бюджет и список материалов.
Шаг 3. Составьте график работы и соответствующий график розыгрыша
Запланированные розыгрыши должны соответствовать работам, проводимым над проектом. Например, розыгрыши должны составлять в сумме до 100% ссуды, а суммы розыгрыша должны иметь смысл в зависимости от вида выполняемой работы.