Налоговое залоговое удержание часто предъявляется местными властями против владельца собственности, который не уплатил налоги на имущество. Соответствующее государственное учреждение выдаст публичный сертификат с указанием суммы неуплаченных налогов и подтверждением того, что на собственность было наложено право удержания. Часто агентство предпочитает продать такой сертификат частному инвестору, чтобы получить часть причитающихся ему денег, не преследуя владельца собственности. Если собственник недвижимости позже уплачивает налог (с процентами), то выплата идет инвестору. Как и в случае с любыми инвестициями, покупка залоговых сертификатов сопряжена с риском. Если вы рассматриваете этот тип инвестиций, помните о следующей информации.
Шаги
Часть 1 из 3: начало работы
Шаг 1. Разберитесь в налоговых залогах
Налоговое право удержания представляет собой неуплаченную налоговую задолженность по собственности. Если владелец недвижимости не платит налоги в течение определенного периода времени (он зависит от юрисдикции), сборщики налогов выставят неуплаченные налоги на аукцион. Именно через этот процесс аукциона у вас есть возможность приобрести налоговый залог..
На аукционе побеждает тот, кто предложит самую высокую цену. Затем участник торгов платит деньги правительству в обмен на залог, тем самым передавая риски и выгоды залога от государства участнику торгов
Шаг 2. Узнайте, как вы зарабатываете на налоговом удержании
Есть два способа получить возврат инвестиций за счет налогового залога. Первый - через выплату процентов. Второй - через потенциальное владение недвижимостью.
- При покупке залога владелец недвижимости должен выплатить всю стоимость залога плюс проценты. Процентные ставки могут широко варьироваться от одного места к другому. Обычно они могут составлять от 5% до 36%. Все проценты идут держателю залога.
- Залог будет структурирован так, чтобы дать владельцу собственности период времени для уплаты налогов, обычно от шести месяцев до трех лет.
- В случае, если владелец собственности не может погасить залоговое право (с процентами) в этот период, вы имеете право лишить права выкупа собственности - или вступить в собственность на нее. Это сложный и трудоемкий процесс, требующий помощи юриста..
Шаг 3. Определитесь с районом для поиска залогов
Налоговые залоги выдаются округом, поэтому вам придется сосредоточить свои усилия на конкретных округах, если вы хотите сделать такие инвестиции. Страны, испытывающие финансовые затруднения, могут быть более склонны предлагать выгодные сделки по налоговым залогам. Они ищут деньги сразу, вместо того, чтобы ждать, пока владельцы недвижимости заплатят налоги. Изучите финансовое положение различных округов, чтобы понять, где вы можете получить самые выгодные сделки по залоговым сертификатам.
- Список округов США можно найти по адресу
- Государственная финансовая статистика является достоянием общественности. Вы сможете найти информацию о финансах округа в Интернете. Попробуйте поискать в Интернете записи интересующего вас округа.
Шаг 4. Изучите законы округа или округов, в которых вы будете работать
Законы о недвижимости различаются в зависимости от юрисдикции, поэтому вам следует ознакомиться с законами, в которые вы планируете инвестировать. Большая часть того, что вам нужно знать, будет на веб-сайте округа, так что начните с него. Если у вас возникнут дополнительные вопросы, позвоните в исполнительную дирекцию округа и получите конкретные ответы.
- Вы должны специально выяснить, когда округ может на законных основаниях наложить арест на собственность. Если они не соблюдают надлежащие процедуры, вы можете получить незаконно установленное залоговое право, и в этом случае вы можете потерять свои инвестиции. Помните об этом, исследуя определенные свойства, и убедитесь, что залоговое удержание является законным.
- Узнайте, существуют ли какие-либо юридические ограничения на то, что вам разрешено делать при сборе платежей от владельцев недвижимости. В какое время дня вам разрешено звонить? Сколько телефонных звонков или писем представляют собой домогательства? Убедитесь, что все ваши сборы законны.
- Изучите процесс потери права выкупа в вашем районе. Если домовладелец не может удовлетворить залог в течение установленного периода времени, вы можете начать процедуру обращения взыскания, чтобы получить собственность. Законы о потере права выкупа различаются. Используйте https://www.foreclosurelaw.org/, чтобы найти законы об отчуждении права выкупа в вашем районе.
- Если у вас возникли проблемы с ориентированием в законах округа, вы можете поговорить с поверенным по недвижимости, имеющим опыт в этих вопросах. Он или она может рассказать вам все, что вам нужно знать о местных законах.
Шаг 5. Узнайте, как округ ведет продажу залоговых сертификатов
Обычно за этими продажами следят казначейство графства или налоговая инспекция, поэтому для начала свяжитесь с ними, чтобы узнать, что вам нужно знать. Часто продажа залогового имущества проводится на открытых аукционах. Иногда они обрабатываются онлайн. Узнайте, как именно округ проводит продажу залогового права, чтобы не отставать от других инвесторов.
- Поинтересуйтесь, когда и где состоится следующая распродажа.
- Узнайте формат аукциона. Иногда они запрашивают ставки по залоговому удержанию. Например, торги могут начинаться с 1000 долларов, а затем повышаться по мере поступления заявок. В других случаях вы можете понизить процентную ставку по залогу. В этом случае процентная ставка может начинаться с 20% и снижаться. Узнайте, какой формат используется в вашем округе, чтобы разработать стратегию проведения аукциона.
- Помните, что ответственность домовладельца не зависит от того, сколько вы заплатите за залог. Даже если вы заплатите слишком много, владелец не должен больше, чем первоначальный налоговый счет и проценты. Помните об этом при планировании ставок.
Шаг 6. Узнайте, каковы будут ваши обязанности после покупки залога
В каждой юрисдикции есть свои законы, регулирующие правообладателей, поэтому исследуйте свою местность. Вам может потребоваться предоставить письменное уведомление владельцу недвижимости о том, что вы совершили покупку. Также ознакомьтесь с местными законами об отчуждении права выкупа, поскольку вы можете пригрозить лишением права выкупа собственности, если домовладелец не выплатит свой долг. Убедитесь, что вы знаете обо всех своих обязанностях в соответствии с законом.
Часть 2 из 3: Поиск залогового права на покупку
Шаг 1. Получите список недвижимости для продажи
Когда вы разговариваете с окружным казначейством или налоговой инспекцией, спросите о получении списка собственности, которая будет выставлена на аукцион при следующей продаже залогового права. У них может быть под рукой полный список, или они могут направить вас в местное периодическое издание, которое напечатает этот список. Убедитесь, что вы получили список до даты аукциона. Таким образом вы сможете изучить недвижимость на продажу и более эффективно спланировать свои вложения.
Шаг 2. Спросите, есть ли непроданные залоговые сертификаты от предыдущей продажи
Если остались сертификаты, оставшиеся после последней продажи, округ может предложить их для продажи досрочно или по сниженной цене. Если есть непроданные залоговые права, попросите показать список. Затем поинтересуйтесь, будут ли они выставлены на продажу раньше.
Имейте в виду, что оставшиеся залоговые права могли остаться непроданными просто потому, что это были плохие инвестиции. Если вы обнаружите непроданные залоговые права, внимательно изучите недвижимость. Возможно, вы обнаружили драгоценный камень, который никто не заметил на последнем аукционе, но залог тоже может быть денежной ямой. Узнайте все, что можно, о непроданных залогах, чтобы убедиться, что вы сделаете хорошее вложение
Шаг 3. Сузьте список
В списке могут быть сотни залоговых прав на продажу, и невозможно провести подробное исследование такого количества. Если их много, сократите список.
- Хороший способ сделать это - подумать о том, сколько денег вам нужно вложить. Если вы планируете инвестировать всего несколько сотен долларов, вы можете легко вычеркнуть любые залоговые права, требующие большего количества денег. Если у вас есть несколько тысяч долларов для инвестирования и вы ищете большую прибыль, не беспокойтесь о более мелких залогах.
- Вы можете сосредоточиться на определенных типах залогового права. Налоговые права могут быть наложены на жилую или коммерческую недвижимость, поэтому сосредоточение внимания на одном или другом может сузить ваш список.
Шаг 4. Изучите свойства заранее
Помните, что, купив залоговый сертификат, вы берете на себя риск, если жильцы не выплатят свой долг. Когда вы получите список залогов, обязательно изучите все объекты недвижимости, которые могут вас заинтересовать. Вам нужны хорошие инвестиции, поэтому обратите внимание на любые признаки того, что недвижимость может не принести вам прибыли.
- Узнайте, есть ли на недвижимость ипотечный кредит. В этом случае кредитор может вмешаться, чтобы выплатить залог, прежде чем вы получите возможность его купить. Кредиторы могут быть готовы заплатить больше, чем вы, чтобы защитить свои более крупные инвестиции в недвижимость и предотвратить потерю права выкупа. Они также могут попытаться юридически запретить вам лишить права выкупа права на дом, если вам все же удастся купить залог. Лучше покупать дома, по которым выплачена ипотека, потому что вы не столкнетесь с конкуренцией со стороны ипотечных компаний, у которых в распоряжении гораздо больше денег.
- Ветхая недвижимость в экономически неблагополучных районах - очень рискованное вложение. Такие залоги могут иметь более высокие процентные ставки, но если жильцы не могут выплатить свой долг, процентная ставка не принесет вам никакой пользы, и вы в конечном итоге потеряете деньги.
- Иногда жильцы задолжали больше налогов, чем стоимость дома. Это означает, что если они откажутся от собственности, вы даже не сможете вернуть свои инвестиции, продав ее. Избегайте таких мест или, по крайней мере, инвестируйте с осторожностью.
- Риску также подвержены свойства, которые пострадали от экологических проблем, таких как химическое загрязнение. Стоимость очистки, вероятно, перевесит потенциальную прибыль, которую можно получить от невыплаченных налогов. Взять, к примеру, старые заправки. Эти свойства нуждаются в капитальном ремонте. Старые газовые баллоны нужно выкопать, а землю обеззаразить. Это опасное вложение, которое может легко закончиться потерей денег.
Шаг 5. Составьте окончательный список
После сужения списка и изучения некоторых свойств, которые вас интересуют, вы должны составить окончательный список. Таким образом, вы можете быть готовы сосредоточиться на конкретных залогах в день продажи. Размер этого списка будет зависеть от того, сколько вы хотите инвестировать. Если это ваш первый раз и вам нечего вкладывать, вероятно, будет хорошей идеей составить короткий список. Если вы профессионал и готовы много инвестировать, список может быть настолько большим, насколько вы можете себе позволить.
Часть 3 из 3: Покупка залога
Шаг 1. Посетите залоговый аукцион
Когда вы провели все свое исследование и составили окончательный список, пора делать ставки на залоговые права, которые вы хотите. Перейти к месту продажи залогового права. Заранее определите, сколько вы готовы потратить на каждый объект недвижимости. Без предварительного плана вы можете увлечься и выставить слишком высокую ставку на залоговое право, которое не принесет вам хорошей отдачи от ваших инвестиций.
- Не забудьте принять во внимание другие расходы, помимо стоимости залога. Например, если домовладельцы не платят налоги, вам, возможно, придется начать судебное разбирательство о взыскании права выкупа. Это приведет к судебным издержкам, которые могут оказаться дорогостоящими. Помните об этом, решая, сколько потратить.
- Продажа залога, будь то онлайн или лично, должна иметь типичный формат аукциона. Будет объявлено право удержания для продажи, будет установлена начальная цена, а затем начнутся торги. Будьте внимательны во время аукциона, чтобы знать, когда возникает интересующий вас залог.
- Обычно аукционы требуют оплаты наличными или сертифицированным чеком. Сложите сумму, которую вы готовы потратить на залог, и принесите достаточно наличных или несколько сертифицированных чеков. Некоторые аукционы позволяют профинансировать покупку. В этом случае вы должны получить предварительное одобрение, чтобы избежать замедления работы администратора.
Шаг 2. Сообщите владельцу собственности, если вам это необходимо
Убедитесь, что вы соблюдаете закон на протяжении всего процесса. От вас могут потребовать предоставить письменное уведомление о вашей покупке владельцу недвижимости. Могут быть и другие юридические требования, поэтому будьте в курсе местного законодательства.
Уведомляя владельцев недвижимости, отправьте заказное письмо на их адрес. Сообщите им, что вы купили залог на их собственность. Округ должен уведомлять владельца собственности, когда право удержания предлагается для продажи, поэтому они уже должны знать об этой возможности. Сообщите им, сколько они должны по неуплате налогов и когда эта сумма должна быть выплачена
Шаг 3. Обратите внимание на срок действия залога
Когда вы покупаете залог, он обычно имеет срок годности. По прошествии этой даты у вас больше не будет права претендовать на задолженность по налогам. Если владельцы недвижимости не платят свои долги, еще раз уведомите их о непогашенной задолженности. Если вы ничего не сделаете, вы рискуете потерять свои вложения.
Шаг 4. Собирайте деньги, когда владельцы недвижимости платят налоги
Владельцы собственности все равно должны выплатить округу свои деньги, если вы приобрели залоговое право. Когда они это сделают, округ свяжется с вами, и вы сможете забрать свои деньги в офисе округа.
подсказки
Не стесняйся. Поговорите с как можно большим количеством участников аукциона, чтобы узнать больше о продаваемых залогах
Предупреждения
- Многие люди покупают налоговые залоги и закладные в надежде получить дом, если налог никогда не будет уплачен. Редко имущество передается взыскания. Это не означает, что залог - плохая инвестиция, но знайте, что вы вряд ли получите от него дом.
- Ваши инвестиции неликвидны. Ваши деньги могут быть привязаны на долгие годы.