Катарский фонд недвижимости и швейцарский банк Credit Suisse получили почти 23 миллиона евро прибыли более чем за год, отремонтировав и продав 252 квартиры в Утрехтском районе Kanaleneiland.
Первоначальные владельцы Mitros и Portaal продали дома в 2016 году за 0 евро через GEM Kanaleneiland BV швейцарско-арабскому совместному предприятию Aventicum. Aventicum получил дома при условии, что он отремонтирует дома и внесет свой вклад в улучшение окружающей среды. После инвестиций в размере 29 миллионов евро Aventicum продал 4 комплекса в прошлом году за 51 миллион компании LLS Capital BV и канадскому арендодателю недвижимости Capreit.
252 квартиры
Это 252 квартиры на Ориоллаане, Маршаллане и Моннетлане, построенные в 1960-х годах. Еще несколько лет назад это было социальное жилье с арендной платой примерно 450 евро в месяц. Отремонтированные и вновь заселенные квартиры обошлись нынешним жильцам вдвое. Новый владелец и арендодатель сожгли его с разными арендаторами за шесть месяцев. Квартиры имеют дефекты, и в случае запросов на ремонт они направляются подрядчику и через последнего возвращаются арендодателю. Тем временем действие продолжается. Эксперты сомневаются в том, что
ремонт строительной компании Heijmans действительно стоил заявленных 75 000 евро за квартиру. К тому же за такую сумму дома не приспособлены к последним требованиям энергоэффективности.
LLS Capital и Capreit имеют право продавать квартиры по отдельности в соответствии с документом, подтверждающим право собственности, поскольку муниципалитет дал на это разрешение. Олдермен Паулюс Янсен из Вонена говорит, что ничего об этом не знает. Олдермен также не знаком с торговлей вокруг этих многоквартирных домов. Канадский арендодатель Capreit не отвечает на вопросы AD. Даже когда его спросили, хочет ли он продать квартиры сидящим арендаторам или другим лицам. Простой подсчет показывает, что у канадцев должно оставаться 203 000 евро на каждую квартиру, чтобы окупить свои вложения. Это не кажется сложным на нынешнем рынке жилья в Утрехте.
Странная история
Это странная история. Более 250 квартир шестидесятых годов, социальных арендных домов, которых в Утрехте очень не хватает, тратятся за 0 евро. Вопросы наслаиваются друг на друга. Как
Вы быстро заработали 23 миллиона евро на социальной аренде квартир? Что делает государственный фонд нефтяного государства Катар в ремонте шестидесятых квартир в утрехтском районе Kanaleneiland? Что побуждает швейцарский банк с Уолл-Стрит Credit Suisse инвестировать миллионы в неблагополучный район Утрехта? И почему новый канадский владелец не устраняет технические дефекты в домах? В начале 2016 года в городском обновлении Утрехта неожиданно появились два великих финансиста. Их совместное предприятие Aventicum заявляет, что оно превратит Kanaleneiland в красивый район. Что делает эти сдаваемые в аренду квартиры в Утрехте такими привлекательными для Qatar Investment Authority и Credit Suisse? Ответ прост. Бесплатное жилье! 4 многоквартирных дома с 252 квартирами по 0 евро.
Никогда ранее не показывался в Нидерландах. Щедрость Митроса и Портаала заставляет арабские нефтяные деньги течь в кафедральный город в качестве инвестиций. Две корпорации предлагают по 2 многоквартирных дома за
ничего, нада, неа на ремонт. Модель дохода готова. Инвестор Авентикум обещает взамен оплатить ремонт. Инвестор также платит за землю под зданиями. Эти деньги идут в GEM Kanaleneiland в качестве вклада. Это bv обеспечивает организацию проекта и заботится о мощении и строительстве внутренних садов вокруг квартир. После этого «Авентикум» сможет хорошо заработать в качестве арендодателя этих частных домов. Как это получится, станет ясно позже.
Импульс качества
Тот факт, что Mitros и Portaal предоставляют дома бесплатно, усиливает ожидания высоких доходов среди катарцев и швейцарцев. Это бесплатные квартиры, а не трущобы, которые расположены в 10 минутах езды на велосипеде от самого популярного центра города в Нидерландах. У финансового отдела Катара и Credit Suisse уже есть готовый сценарий, предусматривающий еще более высокую доходность. Но никто в муниципалитете, Митросе и Портаале этого пока не знает. Все начнется в конце 2015 года. Арабско-швейцарский инвестор сделает этот проект обновления города праздником. Это также идея олдермена SP Паулюса Янсена. Он доволен тем, что он считает серьезным, устойчивым долгосрочным инвестором Aventicum. Строительная компания Heijmans отремонтирует и построит 4 четырехэтажных дома с 252 домами на Ориоллаане, Маршаллаане и Моннетлаане. Kanaleneiland-Noord, недалеко от Grootwinkelcentrum и канала Амстердам-Рейн, получит «повышение качества». Бывшие единицы социального жилья (арендная плата около 450 евро) будут приносить ежемесячную арендную плату от 850 до 1000 евро. На арендном жаргоне это называется «рента по средней цене». Более молодая, модная, более влиятельная группа жильцов изменит состав неблагополучного района. Почему корпорации Mitros и Portaal, владеющие двумя многоквартирными домами, сами не делают ремонт? После скандалов, вскрывшихся в корпоративном мире, жилищные ассоциации теперь должны сосредоточиться исключительно на своей основной задаче: сдаче в аренду социального жилья. Это заключение парламентского расследования 2014 года. Проблема Kanaleneiland - односторонний состав населения; есть почти исключительно жители Утрехта, которые зависят от социального жилья. Недорогие дома в Авентикуме, на которые не распространяются жилищные льготы, привлекают разную аудиторию: недавно окончивших школу, высокообразованных одиночек, пар с двумя доходами и молодых семей. Например, Kanaleneiland, где высокий уровень безработицы и преступности, может стать смешанным районом. В дополнение к недорогим арендным домам Aventicum вокруг проекта Aventicum строятся дома, занимаемые владельцами. Строительная компания Heijmans находит проект реконструкции интересным еще и потому, что он граничит с новыми строительными проектами Heijmans. Строительный кризис закончился. В Kanaleneiland Heijmans вносит свой вклад в «новую динамику», «развитие территории», «яркость» и «смешение стилей жизни». Kanaleneiland будет веселым местом. Your Urban Space - модное название проекта.
Волки и куклы
Финансовый мир Уолл-стрит знает термин «волки» по одноименному фильму. Другой финансовый термин: Big Swinging Dick для мужчины или женщины, которые приносят огромные суммы денег для фирмы, просто обманывая клиентов. Клиентов, с которыми это случается, на волчьем сленге называют куклами. Являются ли старые арендаторы, новые арендаторы, корпорации и муниципалитет Утрехта марионетками, которых забрали Большие Качающиеся Члены, финансисты этого мира? И разве это плохо сейчас, когда в Kanaleneiland становятся видны первые признаки пригодности для жизни, разнообразия и изюминки? Является ли это «государственно-частное партнерство» блестящим решением проблемы отсутствия оборотных средств и решительности у голландских корпораций? Агент по недвижимости из Хилверсюма Фейке Северертс ван Резема, партнер принца Бернарда-младшего в начале этого века, играет ключевую роль в контактах между муниципалитетом, жилищными ассоциациями, строительной компанией Heijmans и инвестором Aventicum.на рынке недвижимости Амстердама.
-
25 May 2016. Mitros и Portaal передают 4 многоквартирных дома компании GEM Kanaleneiland BV за 0 евро. Ремонт начинается. 27 июня и 24 ноября 2016 года. Дочерняя компания Aventicum Kanaleneiland (не путать с GEM Kanaleneiland BV) платит 9 119 063,62 евро в трех сделках и теперь официально является владельцем. Деньги пойдут в GEM Kanaleneiland, которая оплатит строительство улиц, садов и объектов общего назначения. Затем Aventicum инвестирует в ремонт 252 сдаваемых в аренду квартир. Директор Флинк GEM Kanaleneiland заявляет, что строительная компания
Heijmans делает ремонт одной квартиры за 75 000 евро. Итого 18 900 000 евро. Таким образом, эти 2 суммы составляют инвестиции катарцев и швейцарцев в Aventicum, сумма которых составляет 28 019 063 62. 7 июля 2017 г. Aventicum (опять же в лицо Kanaleneiland) делит четыре здания на 252 отдельных квартиры прав. Теперь возможна продажа жильцам поквартирно. В акте указано, что «выкуп» (продажа поквартирно) может иметь место только после 1 сентября 2017 года. Нотариус по гражданским делам Амерсфорта, г-н Винхоф, заявляет, что муниципалитет Утрехта дал разрешение на разделение 7 июля 2017 года в «декларации, приложенной к этому акту». В кадастре такой записи нет. 12 июля 2017 Aventicum продает все 252 квартиры канадскому инвестору Capreit NL II и амстердамской компании LLS Capital. Доход: 51 150 658,00 евро. Прибыль: более 23 миллионов евро. Это обеспечит Катарскому государственному фонду благосостояния и Credit Suisse годовую доходность в размере 83 процентов, что намного выше целевого показателя доходности в 12 процентов.
-
Несовершенный рынок жилья
Второй главный герой - бывший олдермен Hilversum PvdA Джесси Флинк. Флинк является директором и единоличным директором компании GEM Kanaleneiland, BV которой находится муниципалитет Утрехта, Митрос,.
Portaal и Heijmans являются акционерами. В ноябре 2015 года Mitros и Portaal не хотели раскрывать этой газете какую-либо информацию о свободных домах. «Это конфиденциальная информация для бизнеса», - сказал представитель Mitros Ретерт. «Конечно, это секретный процесс», - сказал представитель Portaal Винезе. Социальные арендодатели согласились с тем, что инвестиционный мир
рекомендуется. Корпорации признали, что сдаваемая в аренду недвижимость будет продаваться дважды в один и тот же день. Сначала бесплатно в GEM Kanaleneiland, а затем за секретную сумму в Aventicum. Теперь суммы на столе, и метод, кажется, был немного другим.
Кто новые владельцы? А что будет с квартирами? С апреля 2017 года в отремонтированные квартиры на Ориоллаане въедут новые жильцы. Четвертый и последний многоквартирный дом на Моннетлаан будет заселен в этом месяце. Жильцы каждый день приносят коробки для переезда. В июле прошлого года первые жильцы Ауриоллаана, едва переехавшие, были уведомлены о новом владельце. С тех пор Aventicum продал дома, в то время как муниципалитет думал, что будет сдавать дома в аренду. Новыми владельцами стали канадская Capreit NL II и голландская LLS Capital. LLS Capital является инвестором, расположенным на 26-м этаже здания Symphony на ZuidAs. Оказывается, он принадлежит еще одной компании: Rubens Capital Partners. Что Rubens Capital собирается делать с 252 арендными квартирами? Управляющий активами Ян Наб из Rubens Capital: «Тогда спросите о нашей стратегии, и мы не будем делать никаких заявлений по этому поводу». Другой владелец, канадец Капрейт, кажется, настоящий хозяин. Этот инвестор в недвижимость имеет более 50 000 квартир для сдачи в аренду в Канаде (Монреаль, Оттава и Квебек). За пределами Канады Capreit в последнее время работает только в Нидерландах. В прошлом году компания также приобрела 465 квартир в Овервехте (Рубикондриф). Голландское отделение называется Capreit NL II. Любой, кто позвонит по номеру Capreit NL II, будет встречен следующим образом: «Добрый день, Intertrust, что я могу для вас сделать?» Intertrust является лидером на голландском рынке, предлагающим схемы уклонения от уплаты налогов. Помимо Capreit, нового владельца 252 квартир на Kanaleneiland, многие тысячи других компаний, так называемых почтовых ящиков, расположены в Intertrust. У Capreit есть менеджер в Амстердаме под именем «CANliving by Capreit». Пресс-секретарь - старший операционный менеджер Эндрю Чарни. В электронном письме на английском языке он сообщает нам, что мы должны позвонить в штаб-квартиру в Торонто. Тамошний «пресс-секретарь» после неоднократных просьб не отвечает на наши вопросы. Неясно, будет ли Capreit продавать дома действующим арендаторам.
Утрехтский олдермен по жилищному строительству Паулюс Янсен (СП) несет политическую ответственность за это уникальное государственно-частное партнерство
Вы довольны этим новым крупным домовладельцем?,,, у меня нет признаков того, что Авентикум плохой арендодатель. '
Aventicum больше не принадлежит. 252 квартиры были перепроданы 12 июля 2017 года с прибылью в 23 миллиона евро.
Что вы думаете об этом?,, Это много, но цены на жилье также резко выросли в остальной части Утрехта. ''
Сможете ли вы, как муниципалитет, справиться с Уолл-стрит и амстердамскими Зейдас, миром больших денег?,, Что будет быть историей, чтобы учиться.''
Социальный капитал корпораций оказался в нефтяном государстве Катар и в Credit Suisse. Есть ли у вас как у члена SP моральное суждение по этому поводу?,, Нет, у меня его нет. Может быть, в следующий раз нам стоит договориться получше.
Удивительно для SP-политика…,, Все хотят делать деньги. Я когда-то работал на стройке. Вы можете узнать из такого случая, что вам следует лучше договариваться».
Муниципалитет Утрехта дал письменное разрешение на разделение 12 июля 2017 года, за пять дней до выгодной перепродажи. Новый владелец может начать «выбиваться». (Продать сидящим арендаторам.) Почему вы дали такое разрешение?,, Я не давал этого разрешения на разделение и не знаю об этом».
Не странно ли это для такого важного проекта? «Как советник, я не могу быть в курсе всего. Я просто хочу, чтобы новый владелец соблюдал правила как правопреемник. На мой взгляд, в ближайшие 10 лет не стоит выделять аренду квартир».
Согласно заявлению о согласии ваших собственных государственных служащих по земельным вопросам и согласно нотариальному акту о разделе от 7 июля 2017 года, «выколачивание» разрешено с 1 сентября 2017 года.,, Это интересно. Я посмотрю.''
Возврат 83%
Дирк Броунен - профессор экономики недвижимости Тилбургского университета. Среди прочего, он изучает «финансовую грамотность лиц, принимающих решения в сфере недвижимости».
О сделках с четырьмя квартирами и высокой норме прибыли он говорит:,, На нынешнем несовершенном рынке жилья, который полностью застрял, такие эксцессы могут иметь место. Меня не удивляет, что инвесторы в недвижимость в настоящее время получают высокие доходы. Рынок жилья превратился в своего рода скороварку. Но 83% прибыли за год - это много. Морально
Интересно, действительно ли мы должны этого хотеть». Муниципалитет Утрехта и две корпорации не понимали, какая прибыль скрыта в этом проекте. Например, 23 миллиона из государственного жилья Утрехта утекли в Катар и Швейцарию. Как он это объясняет?,, Местные власти и жилищные товарищества не говорят с инвесторами на одном языке. Они смотрят на один и тот же проект с разных точек зрения. Инвесторы видят возможности и модель получения дохода, когда жилищные ассоциации думают о таких понятиях, как «пригодность для жизни и разнообразие в районе».
А можно было сделать по-другому?,, Да, например, с помощью удобной постройки дома. Корпорация передает право собственности резиденту или кооперативному объединению. Если они сделают это по той же цене в 0 евро или при цене земли в 30 000 евро, то прибыль и прирост стоимости достанется этим самозанятым жителям, а не инвесторам в Катаре и Швейцарии».
Что дала эта уникальная конструкция? И насколько хорош результат? По словам директора Флинка GEM Kanaleneiland, стоимость ремонта квартиры Хийманса составляет 75 000 евро. Это включает в себя новую сантехнику, плитку, кухонный гарнитур (включая духовку/микроволновую печь и посудомоечную машину), девять дверей, новые электрические трубы, новый котел центрального отопления и радиаторы. Новые окна с двойным остеклением вставлены в старые рамы, которые еще можно использовать. Действительно ли на ремонт и меблировку потрачено 75 000 евро? Мы просим опытного подрядчика из Утрехта Дика ван Риса (67 лет) провести оценку. Ван Рис более 45 лет работал над обновлением и реконструкцией городов, в том числе в квартирах шестидесятых годов, таких как Kanaleneiland. Ван Рис посещает отремонтированную квартиру Берри Верверс на Ориоллаане. Он считает, что квартира выглядит опрятно, и считает, что в ней установлено не слишком дорогое оборудование. 5 окон с двойным остеклением по 1500 евро это 7500 евро. Новая простая кухня со столешницей, кухонными шкафами, духовкой/микроволновой печью, посудомоечной машиной и краном обойдется максимум в 4500 евро. Исполнитель:,, Аккуратно, но дешево сделано. Возьмите термостат. Это один из примерно 35 евро. За 125 евро можно было установить умный термостат. То же самое относится и к вентиляции без обратной связи, которая менее экономична: подрядчик считает, что «сканирование обоев» (техника напыления, что-то среднее между штукатуркой и обоями) выполнена аккуратно.
Маржа прибыли
Расчет его стоимости: максимум 45 000 евро. Что он думает о 75 000 евро, вложенных в квартиру, по словам представителя проекта? «Мне нравится давать ребятам из Heijmans Bouwbedrijf эту норму прибыли. Но за 75 000 евро они могли бы сделать намного больше». Например, современный энергоэффективный тепловой насос. Вместо них установлены (устаревшие) газовые котлы центрального отопления. 2 из 4 многоквартирных домов не имеют солнечных батарей. В двух других около трети плоских крыш покрыты солнечными панелями. Ван Рис:,, При более низкой норме прибыли для Heijmans эти 252 дома получили бы класс энергоэффективности A вместо B, который применяется в настоящее время. Я называю это промахом в 2017-2018 годах». Сандер Виллемсен из Утрехтского энергетического кооператива Energie-U удивлен тем, что 252 сдаваемых в аренду квартиры не были отремонтированы согласно последним данным. Виллемсен:,, Ремонт был проведен в соответствии с устаревшими энергетическими стандартами. Солнечные батареи на всех четырех домах также были бы выгодны для инвестора, который сам в них не живет». Социальное жилье здесь стало бесплатным сектором аренды. Виллемсен:,, С энергетическими показателями на уровне нескольких лет назад, а не на уровне будущего. Мы не хотим этого в Утрехте. Если инвестор вкладывает деньги в жилой фонд Утрехта, мы должны следить за тем, чтобы он не только остался с чем-то сам. Бюджет ремонта составляет 75 000 евро за квартиру!» Директор Флинк из GEM Kanaleneiland заявляет, что существует «маркировка минимального энергопотребления B». Но на модном веб-сайте, на котором рекламируются дома, GEM Kanaleneiland (на котором находится муниципалитет Утрехта) по-прежнему указано, что класс энергоэффективности A все еще применяется. Ван Рис:,, Это пахнет изменой».
Часть 2: Нефтяные деньги из Катара пришли в Kanaleneiland. К арендаторам не относятся серьезно. (Эта продукция была создана в сотрудничестве с веб-сайтом followthemoney.nl)