Сейчас самое подходящее время, чтобы снизить ставку или вывести деньги из дома, но могут быть и недостатки.
Если вы взяли ипотечный кредит год или два назад, есть большая вероятность, что вы открывали Budweiser, чтобы отпраздновать свою невероятную процентную ставку.
Перенесемся в сегодняшний день, и ипотечные кредиты станут еще дешевле. На момент написания этой статьи средние ставки по 30-летней ипотеке находятся в диапазоне менее 3%, что казалось немыслимым еще десять лет назад. Если вы похожи на многих домовладельцев, у вас может возникнуть вопрос: стоит ли мне рефинансировать ипотечный кредит сейчас?
Хотя обмен вашего существующего ипотечного кредита на кредит с более низкой процентной ставкой может показаться легким делом, эксперты говорят, что, как и в случае с этими замаскированными роботами, рефинансирование ипотеки представляет собой нечто большее, чем кажется на первый взгляд. Поскольку вам приходится нести значительные расходы всякий раз, когда вы выполняете ремонт, вы должны посмотреть, компенсирует ли это более низкий ежемесячный платеж в долгосрочной перспективе. Это верно не во всех случаях. Вот что вам нужно знать.
Рефинансировать ипотеку или не рефинансировать ипотеку?
Это действительно вопрос. Рефинансирование прямо сейчас, скорее всего, даст вам кредит с более низкими ставками, особенно если ваш рейтинг FICO находится на хорошей или отличной территории. Но, увы, многие из тех же затрат на закрытие, которые вы заплатили за свою первоначальную ипотеку, снова увеличиваются, когда вы рефинансируете.
Среди расходов, с которыми вы, вероятно, столкнетесь: комиссия за выдачу кредита, которая покрывает расходы на оформление и оформление ипотеки, плата за услуги по оформлению титула и плата за обновленную оценку имущества. В зависимости от вашего кредита, вы можете раскошелиться на предоплаченные проценты или «баллы» в придачу.
По данным ипотечного гиганта Freddie Mac, средние затраты на закрытие сделки составляют около 5 000 долларов по всей стране. Эти цифры могут немного варьироваться в зависимости от суммы кредита и других факторов, но в большинстве случаев они достаточно велики, чтобы повлиять на ваше решение.
Так когда именно имеет смысл воспользоваться более низкими ставками по ипотечным кредитам? К несчастью для тех, кто не склонен к математике, это требует небольшой алгебры, чтобы выяснить, соответствует ли сокращение вашего платежа по ипотеке любым затратам, которые вы понесете авансом, или превышает их. Итог: вы должны планировать оставаться в своем доме, по крайней мере, столько времени, сколько потребуется, чтобы окупить ваши платежи за закрытие.
«Рефинансирование тем выгоднее, чем больше разница между количеством лет, необходимых для достижения безубыточности, по сравнению с количеством лет, которые домовладелец рассчитывает прожить в доме», - говорит Марла Чемберс, старший специалист по финансовому планированию компании Buckingham Advisors в Дейтоне, штат Огайо.
Возьмем, к примеру, ипотечный кредит, который должен быть погашен через 15 лет по цене 2 000 долларов США в месяц (исключая условное депонирование), который можно рефинансировать в новый 15-летний кредит по цене 1 800 долларов США в месяц. месяц. Безубыточность составит 16 месяцев, если затраты на закрытие составят 3 200 долларов США.
Одной из ошибок, которую часто совершают заемщики, является сравнение ежемесячных платежей по ипотечным кредитам с разными условиями. Если у вас осталось только 10 лет по текущему кредиту, и вы рефинансируете его в 30-летнюю ипотеку, которая расширяет ваши платежи на 20 дополнительных лет, ваша точка безубыточности будет казаться более быстрой, чем она есть на самом деле.
По этой причине Chambers рекомендует рассчитывать ежемесячный платеж по процентной ставке рефи, используя то же количество месяцев, что и ваш текущий кредит, даже если дата погашения на самом деле будет позже. Таким образом, вы получите истинное сравнение яблок с яблоками.
Обналичивание вашего капитала
Конечно, получение более низкой процентной ставки - не единственная причина, по которой вы можете подумать о переоформлении ипотеки. Домовладельцы могут решить, что им нужна другая продолжительность кредита - например, замена 30-летней ипотеки на 15-летнюю ссуду. Или они могут предпочесть другой тип кредита, например, обменять продукт с плавающей процентной ставкой на продукт с фиксированной процентной ставкой.
Другой популярный вариант: выполнение рефинансирования наличными, когда вы берете новый, более крупный кредит, чтобы получить в свои руки дополнительные доллары. Хотя использование вашего дома в качестве банкомата может показаться простым решением, когда цены такие заманчивые, впоследствии вы можете рассчитывать на более высокий ежемесячный платеж, который может помешать другим финансовым целям.
Уэсли Стин, платный специалист по планированию в Арлингтоне, штат Вирджиния, предупреждает, что не только пара, доставляющая эти деньги в ближайший дилерский центр Mercedes, может попасть в ловушку, но и благонамеренный заемщик, который использует его, чтобы погасить задолженность по кредитной карте только для того, чтобы накопить новые остатки. «Они не решили основную проблему», - говорит он.
Вместо того, чтобы использовать свой капитал на разовой основе, Стайен рекомендует вплетать ваш рефи в общую стратегию, которая приблизит вас к вашим долгосрочным финансовым целям. Если у вас нет плана, как избежать долгов, конвертация капитала в наличные - опасная игра.
Некоторые советы по рефинансированию ипотеки, о которых следует помнить
Подача заявки на рефинансирование ипотечного кредита - это не то, о чем вы сразу же захотите подумать, по крайней мере, если вы хотите получить наилучшую возможную сделку. Для этого вам понадобится план игры.
Одним из ключевых моментов здесь является правильный выбор времени. Например, Чемберс предлагает поработать над refi до того, как вы смените работу, чтобы вы могли продемонстрировать стабильную историю работы и успокоить кредиторов в отношении вашей способности вернуть их.
Она также выступает за то, чтобы ваш кредитный рейтинг был в отличной форме, что может занять недели или даже месяцы подготовительной работы. Прежде чем подавать заявку на кредит, просмотрите свои кредитные отчеты из трех бюро - TransUnion, Equifax и Experian - и устраните любую негативную информацию, которая могла попасть туда по ошибке.
Вы также захотите сосредоточиться на областях, которые FICO, как правило, имеет большой вес. «Поработайте над повышением своего балла перед подачей заявки на ипотеку, погасив остаток по кредитной карте и своевременно выплачивая долги», - говорит Чемберс.
Как и в случае с любой крупной покупкой - а они не намного больше, чем новый ипотечный кредит - одним из ключевых моментов является поиск по магазинам. Стьен предлагает связаться как минимум с двумя кредиторами, будь то известные ипотечные компании или местные кредитные союзы, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую сделку.
Такие веб-сайты, как LendingTree, представляют собой быстрый способ проанализировать многочисленные кредитные предложения, хотя Стайен предлагает менее вероятное место для некоторых сравнительных покупок: Costco. Да, это Костко. Служба ипотечных покупок оптового торговца ограничивает затраты на закрытие для своих участников - они не превышают 250 долларов США для руководителей высшего звена или 550 долларов США для участников Gold Star. Сейчас не время оставлять камни на камне.
Любой авторитетный кредитор предоставит вам трехстраничную оценку кредита, в которой изложены практически все ключевые сведения, которые вам нужно знать, такие как процентная ставка, ежемесячный платеж, полный список затрат на закрытие. вам придется заплатить, и любые баллы, которые они хотят, чтобы вы проставили.
Имейте в виду, что у одного кредитора может быть более низкая ставка, но более высокие затраты на закрытие по сравнению с другим предложением. «Вы должны принять во внимание все эти вещи, когда выясняете, какой из них представляет собой лучшую сделку в долгосрочной перспективе», - говорит Стьен.
Хотя вы будете платить одинаковую сумму налога на имущество независимо от того, какой банк вы выберете, нет ничего неизменного, когда речь идет о таких статьях, как комиссия за выдачу кредита, которую кредитор обычно разделяет в качестве процент от суммы кредита. Если какая-либо из комиссий выглядит неадекватно по сравнению с другими, возможно, пришло время освежить свои навыки ведения переговоров. Вы можете просто сэкономить несколько баксов в процессе.