Хотя разногласия между домовладельцем и арендатором часто можно разрешить без судебного разбирательства, бывают случаи, когда у арендодателя практически нет другого выбора, кроме как прибегнуть к выселению в качестве средства правовой защиты. Процесс выселения в Огайо разработан так, чтобы быть относительно быстрым. Однако для успешного выселения арендатора важно соблюдать надлежащую процедуру. Вот некоторая помощь в понимании требований для выселения жилого арендатора в Огайо.
Шаги
Часть 1 из 2: Понимание Закона об арендодателях штата Огайо
Шаг 1. Осознайте свои обязанности арендодателя
Процесс выселения арендатора в Огайо регулируется пересмотренным Кодексом штата Огайо, который также регулирует ваши обязательства как арендодателя. Независимо от того, есть ли у вас письменный договор аренды, арендодатели связаны определенными обязательствами в соответствии с законодательством штата Огайо. Понимание этих обязательств важно, потому что ваше несоблюдение может быть причиной того, почему ваш арендатор не внес арендную плату вовремя или вообще. Закон Огайо требует от домовладельцев:
- Соблюдайте жилищные и строительные нормы и правила техники безопасности.
- Провести необходимый ремонт, необходимый для поддержания жилого состояния жильцов.
- Обеспечьте проточную воду, а также разумное количество тепла и горячей воды.
- Предоставлять и поддерживать услуги, необходимые для правильной утилизации мусора.
- Убедитесь, что все места общего пользования находятся в санитарном и безопасном состоянии.
- Соблюдайте надлежащие процедуры выселения.
Шаг 2. Проверьте свой муниципальный кодекс
В большинстве городов действуют собственные муниципальные кодексы, которые могут отличаться от законов штата. Проверьте свой муниципальный кодекс, чтобы узнать, есть ли какие-либо различия, касающиеся вопросов арендодателя. Имейте в виду, что закон штата Огайо не допускает существования муниципального кодекса, если он противоречит закону штата или если муниципальный кодекс регулирует вопросы, которые уже регулируются законодательством штата. По этой причине большинство муниципальных кодексов не будут отклоняться от закона штата по существу.
Однако Кодекс постановлений Цинциннати предусматривает презумпцию возмездия при выселении, если соблюдены определенные пороговые значения. Такой презумпции не существует в соответствии с законодательством штата
Шаг 3. Просмотрите договор аренды, который у вас есть с арендатором
Просмотрите свой договор аренды, чтобы узнать, когда он закончится. Если договор аренды скоро истечет, вы сможете убедить арендатора выехать без выселения, что позволит вам сдать квартиру в аренду кому-то другому, чтобы вы могли начать получать доход от аренды. Изучите юридические отношения, которые у вас есть со своим арендатором, чтобы убедиться, что причина невыплаты арендатора не покрывается договором аренды.
Арендатор имеет право удерживать арендную плату, если условия помещения нарушают закон, правовые нормы или договор аренды. Арендатор должен сначала отправить арендодателю письменное уведомление с указанием конкретных упущений, действий или нарушений кодекса, которые привели к нарушению. Арендатор может удержать арендную плату, если арендодатель не исправит условия, приведшие к нарушению, в разумные сроки
Шаг 4. Защитите себя от обращения в суд
Поймите, что арендатор может быть выселен только до прекращения аренды за определенные действия или бездействие. Эти основания для выселения включают, но не ограничиваются:
- Невыплата арендной платы.
- Несоблюдение любых других условий аренды. Типичные нарушения условий аренды связаны с количеством людей, которые могут проживать в арендованном помещении, использованием арендованных помещений для коммерческих и жилых целей, а также с внесением изменений в арендованные помещения без согласия арендодателя / собственника.
- Нарушение законов штата Огайо о наркотиках (т. Е. Употребление или продажа наркотиков в арендованном помещении) арендатором, членами его семьи или гостями.
- Нарушение обязательств арендатора по закону штата Огайо, когда такое нарушение влияет на здоровье и безопасность, и исправления не были внесены после уведомления за 30 дней.
Шаг 5. Не принимайте меры «самопомощи»
Арендодатель не может менять замки или отменять коммунальные услуги в доме, чтобы побудить арендатора уехать. Арендодатель также не может отказать в предоставлении услуг или доступе к арендуемой собственности в качестве средства поощрения арендной платы.
Часть 2 из 2: Подача жалобы о выселении
Шаг 1. Подумайте, стоит ли проконсультироваться с юристом
Суды и различные организации предоставляют бесплатные ресурсы, помогающие информировать домовладельцев и арендаторов о процедурах выселения. Несоблюдение надлежащих процедур выселения может серьезно подорвать шансы домовладельца на успех или, по крайней мере, привести к тому, что процесс займет намного больше времени, чем в противном случае. Поэтому арендодателям следует серьезно подумать, следует ли проконсультироваться с адвокатом перед началом процесса выселения. См. «Найдите хорошего адвоката» для получения информации о том, как найти адвоката.
Шаг 2. Предоставьте арендатору уведомление о выселении
Прежде чем подавать иск о выселении в суд штата Огайо, вашему арендатору необходимо предоставить письменное уведомление. Если вы выселяетесь из-за неуплаты арендной платы, уведомление может быть направлено как минимум за три дня до подачи заявки, в то время как по другим причинам невыплаты арендатору следует уведомить за тридцать дней, чтобы иметь возможность исправить нарушение до начала процедуры выселения. (тем не менее, большинство судов по-прежнему требует подачи уведомления за 3 дня в конце 30-дневного уведомления).
- Уведомление должно быть отправлено арендатору лично. Уведомление может быть оставлено по месту жительства арендатора или отправлено арендатору заказным письмом вместе с уведомлением о вручении, чтобы у вас было подтверждение уведомления, которое может быть предоставлено в суде.
- Это уведомление должно содержать следующую формулировку, напечатанную или написанную на видном месте: «Вас просят покинуть помещение, если вы не покинете его, против вас может быть возбуждено дело о выселении. Если вы сомневаетесь в своих законных правах и обязанностях как арендатора, рекомендуется обратиться за юридической помощью ».
Шаг 3. Подождите не менее трех рабочих дней, прежде чем возбуждать судебное дело о выселении
В течение этого времени арендатору не требуется выезжать из дома. Если арендатор не выезжает из квартиры и проблема (-ы), послужившая основанием для подачи Уведомления о выезде, не решена в течение трех дней, домовладелец может подать иск о выселении.
Шаг 4. Подайте в суд жалобу о выселении
Действие о выселении более формально называется иском о принудительном въезде и задержании. Например, муниципальный суд Мидлтауна имеет форму иска о принудительном въезде и задержании в своем «пакете о выселении». Другие суды могут иметь свои собственные формы.
- Вы можете подать жалобу о выселении без помощи адвоката, если вы являетесь законным владельцем арендуемой собственности.
- Чтобы подать иск, домовладелец должен передать секретарю суда жалобу о выселении, копию трехдневного или тридцатидневного уведомления и плату за регистрацию. После подачи иска суд вручит арендатору повестку и жалобу.
Шаг 5. Завершите судебный процесс
Слушание будет назначено не ранее, чем через семь дней после вручения повестки и жалобы арендатору.
- Если арендатор не явится на слушание, арендодатель, скорее всего, получит решение по умолчанию в его или ее пользу.
- Обе стороны имеют право требовать суда присяжных.
- Если арендодатель получит решение по умолчанию или появится арендатор и суд вынесет решение в пользу арендодателя, у арендатора будет до 10 дней, чтобы вывезти все личное имущество из помещения. Некоторые суды предоставляют меньше времени для даты выселения.
- Если арендатор не вывезет собственность в установленный судом срок, домовладелец может попросить судебного пристава или сотрудников правоохранительных органов вынести личную собственность арендатора на тротуар или на хранение, в зависимости от юрисдикции. Арендодатель обычно должен платить за эту услугу.