Снять арендатора с жилой недвижимости непросто. Суды очень серьезно защищают права арендатора. Но у помещиков тоже есть права. А если арендатор не выполняет свои обязательства, то выселение может быть единственным разумным решением, которое может иметь домовладелец. В Аризоне выселение также известно как «принудительное задержание» или «особый задержанный». В Аризоне есть определенные правила и положения, которым вы должны следовать, чтобы успешно выселить арендатора. Хотя эти правила могут отличаться в зависимости от округа, общий процесс должен быть таким же.
Шаги
Часть 1 из 4: Подготовка к выселению
Шаг 1. Определите, есть ли у вас законные причины для выселения
Если вы этого не сделаете, вы зря потратите время и деньги, пытаясь лишить кого-то своей собственности. В Аризоне веские причины (также известные как «основания») для выселения:
- Невыплата аренды
- Нарушение договора аренды (например, незаконное размещение домашних животных или несоблюдение правил жилого комплекса)
- Нарушение договора аренды - здоровье и безопасность (нарушение связано с проблемами здоровья или безопасности, такими как отказ от выбрасывания мусора или умышленное повреждение имущества)
- Непоправимое нарушение (например, связанная с бандой деятельность, стрельба на территории или нападение на кого-либо)
- Арендатор остается в собственности после окончания срока аренды, и срок аренды не был продлен. (Даже если формально владение недвижимостью должно вернуться к вам, не берите на себя ответственность принудить арендатора к выселению. Следуйте процедурам выселения, перечисленным ниже.)
Шаг 2. Попытайтесь решить проблему с арендатором, прежде чем приступать к выселению
Хотя слушания по выселению назначаются довольно быстро, этот процесс - это трата времени и денег, которого вы хотели бы избежать, если это вообще возможно. Попробуйте поговорить со своим арендатором. Сообщите ему или ей, что вы хотите урегулировать спор во внесудебном порядке, но при необходимости подадите заявление о выселении. Информирование арендатора о том, где именно вы находитесь, может побудить его или ее соблюдать условия аренды, а не рисковать быть лишенным собственности.
Шаг 3. Отправьте необходимые уведомления
Если ваши попытки урегулирования не увенчаются успехом, вы должны предоставить арендатору письменное уведомление о нарушении, включая количество времени, которое он или она должен исправить, и последствия несоблюдения.
- Вы не можете подать жалобу на выселение, пока не истечет срок уведомления.
- Требования к уведомлению различаются в зависимости от типа нарушения. Например, в округе Пима арендатор, не внесший арендную плату, должен получать уведомление за пять дней и возможность полностью внести арендную плату. Иск можно подавать на шестой день. В качестве альтернативы, если арендатор совершает существенное и непоправимое нарушение (например, деятельность банды), то арендодатель может немедленно расторгнуть договор. Вы можете найти эту информацию на веб-сайте окружного суда или в офисе секретаря окружного суда.
Шаг 4. Если возможно, доставьте уведомление вручную
Вы можете вручить уведомление арендатору вручную или заказным письмом.
- Ручная доставка лучше всего, потому что период времени, в течение которого арендатор должен исправить нарушение, исчисляется с даты доставки. Постарайтесь, чтобы кто-нибудь был с вами, если вы доставите уведомление вручную. Хорошо иметь свидетеля на случай, если арендатор отрицает, что когда-либо его получал.
- Если вы вручаете уведомление по почте, вы должны добавить пять дней к сроку до того, как суд разрешит вам подать жалобу о выселении.
Шаг 5. Будьте осторожны, принимая частичную арендную плату
Если вы принимаете частичную оплату, вы можете продолжить выселение только в том случае, если арендатор согласен в письменной форме с условиями любого соглашения о частичной оплате, которое вы заключите с ним или с ней.
Часть 2 из 4: Подача жалобы о выселении
Шаг 1. Получите соответствующие формы
Формы выселения можно получить в канцелярии окружного суда или в Интернете. Вам потребуются повестка о выселении, жалоба, информационный листок о выселении из жилых помещений и копия уведомления, которое вы лично доставили или отправили арендатору по почте.
Шаг 2. Тщательно заполните формы
Помните, как упоминалось выше, суды серьезно защищают права арендатора. Поэтому, если ваши документы содержат дефекты и / или не были отправлены надлежащие уведомления, ваше дело будет отклонено, и вам придется подавать документы повторно.
Шаг 3. Включите в жалобу денежную компенсацию
Если вы хотите, чтобы арендатор оплатил просроченную арендную плату, штрафы за просрочку платежа, судебные издержки или гонорары адвокатам, обязательно укажите это при заполнении формы жалобы. Если вы этого не сделаете, вы откажетесь от своего права решать эти вопросы в слушании о выселении.
Шаг 4. Определите регистрационный сбор
Подача заявления о выселении связана с судебными издержками. Свяжитесь с судебным секретарем или проверьте онлайн, чтобы знать, сколько вам придется заплатить. Также узнайте, какие способы оплаты принимает клерк.
Шаг 5. Принесите всю документацию в суд для подачи
Убедитесь, что у вас есть все документы, перечисленные в шаге 1 выше, прежде чем идти в офис клерка для подачи заявления о выселении. Если у вас есть письменный договор аренды, принесите копию на случай, если клерк ее попросит. Судебные клерки обычно очень заняты, поэтому не ждите, что они дадут вам совет или проверит каждую деталь в ваших формах. Когда вы подадите документы, клерк создаст дело и сообщит вам дату суда в течение 3-6 рабочих дней.
Шаг 6. Организуйте вручение документов арендатору
После того, как клерк назначит номер дела, дату и время суда, вы должны вручить арендатору повестку и документы с жалобой. Они должны обслуживаться констеблем или технологическим сервером. Офис клерка может дать вам информацию о том, как это сделать.
Шаг 7. Если дело будет разрешено, подайте в суд заявление об увольнении
Если арендатор уплачивает причитающуюся квартплату или съезжает, или вы решаете спор по крайней мере за день до даты слушания, вы должны подать в суд заявление об увольнении и передать арендатору копию. После этого суд закроет дело. Бланк увольнения доступен в офисе клерка и / или в Интернете.
Часть 3 из 4: Посещение слушания
Шаг 1. Подготовьте свидетелей
Убедитесь, что присутствующие у вас свидетели присутствуют на слушании. Планируйте пригласить кого-либо, кто обладает знаниями, которые могут помочь вам доказать свою правоту, например, кто-то был свидетелем того, как арендатор повредил или уничтожил имущество, или лицо, которое сопровождало вас, когда вы вручную доставили уведомление о нарушении арендатору. Пересмотрите их показания вместе с ними, чтобы убедиться, что все их факты верны.
Шаг 2. При необходимости запросите отсрочку
Если один или несколько ваших свидетелей недоступны на дату суда или у вас есть другая веская причина, по которой слушание необходимо отложить, вам следует как можно скорее сообщить об этом секретарю суда. В типичном суде домовладельцев-арендаторов (иногда называемом «судом справедливости») суд может отложить рассмотрение дела на срок до трех судебных дней. Суд также может отложить рассмотрение дела самостоятельно, если необходимо рассмотреть слишком много дел.
Шаг 3. Обязательно принесите все доказательства, необходимые для поддержки вашего дела
Это включает подтверждение уведомлений, аренды, квитанции о возмещении денежного ущерба и т. Д. Вы не хотите, чтобы ваше дело было прекращено, потому что вы оставили дома важные доказательства.
Шаг 4. Доберитесь до суда пораньше… но будьте готовы подождать
Иногда в суде домовладельцев-арендаторов может быть устроен хаос. Большинство людей не знают, куда идти и чего ожидать. Постарайтесь прибыть пораньше, чтобы узнать, где ваше дело находится в списке суда (также называемом «досье»). Если ваше дело оспаривается, а это означает, что вы не смогли его разрешить, скорее всего, вам придется немного подождать. После того, как судья заслушает ваше дело, он определит, следует ли вынести решение о выселении.
Часть 4 из 4: Действия после вынесения приговора о выселении
Шаг 1. Подайте иск о реституции
Это форма, которая необходима для фактического удаления арендатора из собственности. На слушании судья назначит дату, когда вы можете подать судебный приказ, но он не может быть объявлен раньше, чем через пять календарных дней после подписания решения. Секретарь суда может предоставить вам бланк судебного приказа, и он также может быть доступен в Интернете. После того, как вы заполнили его, верните его клерку, чтобы его можно было подать.
- Констебль вручит (доставит) судебный приказ арендатору. После того, как приказ подан, и если арендатор не выезжает, задача констебля физически удалить арендатора из собственности.
- Вы сможете отключить коммунальные услуги после подачи судебного приказа, а также сможете продать личную собственность арендатора, если он или она не потребует ее в течение 21 дня после подачи приказа.
Шаг 2. Соберите любое денежное суждение
Если на слушании вы получите денежный приговор, суд предложит формы и инструкции по взысканию, но это не поможет в самом процессе взыскания.
Шаг 3. Подать заявление об удовлетворении приговора
После получения денежного приговора вы должны подать в суд заявление об удовлетворении приговора. Опять же, формы должны быть доступны у секретаря суда или в Интернете.
подсказки
- Если вы используете заказную почту для доставки арендатору уведомления о его или ее нарушении, не забудьте запросить квитанцию о вручении в почтовом отделении. Доказательство того, что арендатор получил уведомление, стоит дополнительных нескольких долларов.
- Если возможно, постарайтесь понаблюдать за некоторыми делами домовладельца-арендатора до даты слушания. Позвоните в суд, чтобы узнать, когда рассматриваются дела домовладельца-арендатора, и сходите в здание суда, чтобы узнать, в чем дело. Таким образом, вы лучше поймете, чего ожидать на собственном слушании.
- Если до того, как суд вынесет решение в вашу пользу на слушании, арендатор уплатит всю причитающуюся арендную плату, любые разумные штрафы за просрочку платежа, предусмотренные письменным договором аренды, а также ваши судебные издержки и гонорары адвокатам, дело будет прекращено, и аренда будет продолжена.
- Хотя большинство слушаний по выселению проводится без присяжных, если вы хотите, чтобы суд присяжных заседателей, вы должны указать это в своей жалобе. Если вы этого не сделаете, вы не сможете запросить его позже.
- Если по какой-либо причине арендатор не явится, скорее всего, решение будет вынесено в вашу пользу.
- Исключением из правила о пятидневном судебном приказе о реституции является постановление судьи о немедленном расторжении договора аренды из-за непоправимого нарушения. В этом случае судебный приказ о реституции может быть выдан в период от 12 до 24 часов после вынесения судом решения в вашу пользу.