Повышение арендной платы - неудачная, но необходимая часть жизни домовладельца. Требуется, чтобы арендодатель уведомил арендатора о повышении арендной платы в письменной форме, а составление четкого, вежливого и юридически обязательного письма о повышении арендной платы является важным навыком для арендодателя.
Шаги
Часть 1 из 2: Подготовка к написанию письма о повышении ставки
Шаг 1. Знайте законы вашего штата или региона
Существует множество факторов, которые могут определить, когда, если и насколько вы можете увеличить арендную плату для своего арендатора. Знание этих правил и положений необходимо для обеспечения того, чтобы вы действовали законно.
- Если ваш арендатор подписал договор аренды, вы не можете повысить арендную плату до истечения срока аренды, если только в договоре не указано, что повышение арендной платы разрешено.
- Для арендаторов помесячно повышение арендной платы может произойти после надлежащего периода уведомления, который часто составляет 30 дней, но варьируется от штата к штату.
- Могут быть ограничения относительно того, насколько вы можете поднять арендную плату, а также как часто в зависимости от законов штата, в котором находится недвижимость.
- Арендная плата никогда не может быть повышена в качестве наказания за плохое поведение арендатора или формы дискриминации. Однако в договоре аренды могут быть указаны конкретные виды поведения, которые могут привести к выселению, например злоупотребление наркотиками, уголовное преследование, отказ от раскрытия определенной информации и т. Д.
- Чтобы узнать законы вашего конкретного штата, ознакомьтесь с законами об арендодателях и квартиросъемщиках вашего штата. Если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь к юристу, в совет арендодателей и арендаторов или в орган власти вашего штата.
Шаг 2. Определите свои права и обязанности
Важно знать, что вам не нужно оправдывать повышение арендной платы арендатору или каким-либо образом объяснять это. Хотя арендаторы могут быть расстроены, объяснение ваших потребностей и финансового положения не является обязательным.
- Повышение арендной платы должно быть законным. Другими словами, вы не можете увеличивать размер арендной платы больше, чем позволяют законы вашего штата о домовладельцах и квартиросъемщиках, вы должны предоставить надлежащее предупреждение, и вы не можете повышать арендную плату чаще, чем позволяет ваш штат (обычно один раз в год).
- Важно уведомить арендатора в письменной форме и сохранить копию письма при себе. Это на случай спора.
- Соблюдение надлежащих правил повышения арендной платы может снизить риск того, что ваш арендатор расстроится или уйдет.
- Если ваш арендатор решит уехать, вы имеете право получить от него предварительное уведомление (обычно за 30 дней) до того, как он это сделает. Проверьте свои законы об арендодателях и квартиросъемщиках на предмет подтверждения.
Шаг 3. Используйте хорошие методы повышения арендной платы
Большой страх повышения арендной платы заключается в том, что ваш арендатор уедет, и этот страх небезоснователен. К счастью, выполнив несколько простых шагов, вы сможете значительно снизить риск того, что арендатор будет недоволен повышением арендной платы.
- Предоставьте уведомление за 60 дней до повышения арендной платы для арендаторов с помесячной оплатой, а также для арендаторов, работающих по фиксированным договорам аренды. Это означает отправку письма о повышении арендной платы за 60 дней до назначенного повышения. Это дает вашему арендатору достаточно времени для подготовки, а также дает вам время отреагировать, если арендатор решит уйти.
- Рассматривайте небольшие, разумные и регулярные увеличения в конце каждого периода аренды, а не большие и нечастые увеличения. Арендаторы часто ожидают небольшого увеличения на 20 долларов в конце периода аренды, тогда как повышение на 400 долларов через четыре года может легко отпугнуть арендатора.
- Многие профессиональные управляющие компании считают, что полная занятость превышает 95%, и в этот момент повышают арендные ставки для новых арендаторов. Как следствие, арендаторы, заключившие договор аренды, получат повышение до новой ставки по истечении текущего срока аренды.
- Если вы думаете, что арендатор подумывает об уходе, а он хороший арендатор, воздержитесь от повышения арендной платы, чтобы попытаться сохранить их, если это возможно.
Часть 2 из 2: Написание письма о повышении арендной платы
Шаг 1. Начните с имени и адреса арендатора
В первой строке вашего письма должно быть имя арендатора, в строке ниже должен быть почтовый адрес арендатора, а затем в строке ниже должен быть указан город, штат или провинция арендатора и почтовый индекс.
Убедитесь, что вся информация верна. Указание неправильного имени или неправильное написание имени может не только раздражать арендатора, которого вы пытаетесь сохранить, но также может потенциально помешать арендатору понять, что увеличение предназначено для него, что может создать юридические трудности
Шаг 2. Выберите подходящую тему
Выбирая тему письма, будьте краткими и конкретными. «Повышение скорости» идеально подходит.
- Вы поместите тему под городом / областью / почтовым индексом арендатора, и она будет читаться как «RE: RENT INCREASE». Допустимо использование полужирного шрифта.
- После того, как ваша тема написана, начните букву на один пробел вниз, написав «Уважаемый [Вставьте фамилию арендатора]». Это профессиональное приветствие.
Шаг 3. Рассмотрите первый абзац, который указывает, почему ваши ставки растут
Хотя в обосновании нет необходимости, оно помогает вашему арендатору понять, что увеличение не связано с жадностью и что его не эксплуатируют необоснованно. Если арендатор рассматривает увеличение как простой акт жадности, это может побудить его переехать в другое место.
- Например, вы можете сказать что-то вроде: «Как вы, возможно, знаете, арендная плата на местном уровне выросла из-за роста налогов и счетов за коммунальные услуги. Арендная плата в этом районе выросла на целых 50-200 долларов в месяц, и хотя мы очень ценим вас как арендаторам, нам нужно будет повысить арендную плату, чтобы не отставать от растущих затрат и оставаться конкурентоспособными на местном рынке ».
- Этот тип введения позволяет арендатору узнать, что у вас есть допустимое повышение арендной платы, что вы цените его как арендатора и что это повышение является разумным.
Шаг 4. Обозначьте новую арендную плату
В следующем абзаце должно быть очень четко указано, какой будет новая арендная плата и как она изменится по сравнению со старой. Важно, чтобы это было изложено предельно ясным и лаконичным языком, чтобы не было недопонимания.
- Например, вы можете перейти от последнего абзаца, сказав: «В результате этих изменений мы решили, что ваша арендная плата будет увеличена до 1000 долларов в месяц. Это на 100 долларов больше по сравнению с вашей предыдущей арендной платой в 900 долларов. Это новая арендная плата вступит в силу 1 января 2016 г."
- Примечание: Последнее предложение очень важно. Он указывает дату начала действия новой арендной платы и является абсолютно необходимым в любом письме о повышении арендной платы.
Шаг 5. Прокомментируйте следующие шаги
Вы можете закончить свое письмо, сообщив арендатору, что будет дальше, если она решит принять или отклонить. Это включает в себя то, что произойдет с ее текущим договором аренды, какие-либо изменения и что делать, если она решит не принимать прибавку.
- Вы можете сказать: «Если вы примете изменения в арендной плате, все условия вашего текущего договора аренды, за исключением арендной платы, останутся в силе. Если вы решите продолжить аренду, новая сумма потребуется до 1 января. Если вы выберете чтобы прекратить аренду, пожалуйста, уведомите меня в письменной форме как можно скорее или до установленного законом периода (независимо от того, какой период предупреждения требуется по закону для вашего штата) ".
- Если арендатор соглашается продлить аренду с новыми условиями, арендодатель должен получить письменные соглашения и одобрение новых условий.
Шаг 6. Заполните письмо
Чтобы завершить письмо, поблагодарите арендатора за потраченное время. После этого четко укажите, что арендатор может связаться с вами с любыми вопросами и проблемами относительно повышения.
- Вы можете сформулировать это так: «Спасибо за ваше время и терпение. Если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, вы можете позвонить мне на мой мобильный телефон по номеру xxx-xxx-xxxx».
- В конце введите свое имя.
- После этого распечатайте письмо и подпишите его от руки.
- Всегда делайте копию.
Шаг 7. Доставьте письмо арендатору
Есть два способа отправить письмо о повышении арендной платы. Вы можете отправить письмо по почте или лично доставить его клиенту. Выбранный вами вариант зависит от ваших отношений с арендатором. Если вы чувствуете, что существует какой-либо риск для безопасности, всегда отправляйте письмо по почте или доставляйте его в почтовый ящик вашего клиента.
Ознакомьтесь с законами об арендодателях и арендаторах своего штата, поскольку в некоторых штатах требуется, чтобы вы уведомляли арендатора за дополнительные пять дней, если вы решили отправить письмо по почте (чтобы компенсировать время доставки)
подсказки
- Будьте готовы отвечать на вопросы. Возможно, вам даже придется позволить арендатору выразить свое разочарование по поводу увеличения. Постарайтесь, чтобы это не беспокоило вас, если только арендатор не станет угрожающим и враждебным. Держите себя под контролем и постарайтесь проявить как можно более понимание.
- Проконсультируйтесь с вашим адвокатом относительно местных законов о повышении арендной платы / ставки. Вы можете быть юридически обязаны предоставить арендатору определенный льготный период или можете быть ограничены в том, сколько надбавки вы можете сделать за один раз.
- Проверить онлайн на наличие шаблонов повышения арендной платы; их тысячи.
Предупреждения
- Если арендатор угрожает причинить вред вам или имуществу, сообщите об этом властям. Лучше уведомить их и сделать это пустой угрозой, чем иметь на пороге разгневанного арендатора.
-
Убедитесь, что повышение ставки является законным. Если вы попытаетесь поднять ставки в нарушение закона штата или местного законодательства, ваш арендатор может подать на вас в суд. Если вы не уверены в законности вопроса, обратитесь к юристу.